財政司司長陳茂波在最新財政預算案中宣布住宅物業全面「撤辣」，究竟市場首24小時的反應如何，筆者根據市場的初步反應作出以下分享和評估：
（1）二手放盤量必然大增。撤辣後的樓價是升是跌，其實是放盤量增加和增加的成交量對冲。若放盤量增加多於成交量，樓價應該下跌，相反就應該上升，一切應看數據反映。
個人認為今次完全撤辣，因為做得徹底，所以長遠增加的購買力很大機會會多過增加的放盤量，因此撤辣應不會引起樓價下跌，是明顯製造了樓價重新上升的起動機會。
（2）已開始有一些業主出現「反價」，這是正常現象，因為大家對前景都清楚和樂觀了。
購買力增長量 比放盤量增速快
（3）但是我們更加見到仍然不乏減價的業主，因為多次的疫情和市場顛覆已經令到很多人消耗了實力，甚至成為驚弓之鳥。他們的處境相對欠佳並不會趁這段時間出貨，這種短期的亂局是對買家有利的。
（4）相信住宅會有一年內的短炒情況出現，尤其是300萬元內只是100元釐印費的板塊。短炒活動會重啟，但是未來幾年內不會回到過往猖獗的水平，不過隨着獲利的人愈來愈多，炒賣活動是會由少變多去增長的。
（5）會多了人買樓收租，這個就是市場需要的，配合收租回報率不少已經去到3.7至4厘的水平。加上外來人口在港定居的數量增加，多了人收租是會令租盤增加對市場是有利的，普通小市民如果有兩、三個住宅單位收租亦可以紓緩香港面對銀髮一族的退休資助，這個亦是筆者提倡的減辣重點。
（6）隨着3,000萬元內按揭成數的提升，有關板塊的成交及價格都會上升。過去1,000元至3,000萬元物業長期在較保守的按揭成數中，現在放寬3,000萬元內的住宅物業甚至非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數，無疑釋放了中產的購買力出來，對長遠市場是一個正確的選擇。
總結來說，撤銷「樓市辣招」令市場暢順運作，市場多個板塊已經形成了相互呼應的結構：公屋富戶的嚴格執行和新一期白居二將推出，草根上車板塊將會和3,000萬元或以下住宅及已經起動的豪宅單位三翼齊飛！無論樓價上升或下跌的時候都有較健康的調整。
雖然民間是驚弓之鳥需要一些時間來回復入市的勇氣和膽量，但是香港的購買力從沒有消失，而且是不斷累積且愈來愈多！香港的M3有逾17萬億港元，其中4萬億港元是過去兩年在市場吸納了去做定期存款的，4萬億港元可以將全港住宅的按揭貸款還清兩次，這種後續的購買力隨着定期存款的息口下降及收租回報率的上升，會逐漸流入香港樓市，不容小覷。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點