2024-02-29
經濟日報
根據過往減辣對成交的刺激作用，只會維持4至16星期，今次全面撤辣，效果會不會不一樣？
1.上次減辣效果如何？
附圖顯示，去年7月鬆樓按未見刺激，至10月施政報告減辣後，住宅成交量的確從超低位反彈，由10月2,123宗、到今年1月3,477宗，但2月數據又腳軟，截至27日大約跌至2,375宗。樓價持續回落，自去年10月至今年1月約下跌7%。
2.住宅成交量多少才算復常？
翻查每月整體住宅（一二手）成交量，2013年在遏抑樓價的辣招稅、逆周期樓按措施影響逐步疊加，再實施一手條例，終引發成交量向下，整體住宅成交量在2013年首次出現每月4,000多宗水平。以最近5年住宅成交量計算，2019及2023年平均每月4,700宗，若交投短期能突破4,000宗水平，復常步伐較穩。
3.一手供應變化？
預算案估計私營房屋未來5年平均落成量1.9萬伙，較過去5年平均數增加5%，2024年屬落成量高峰、達2.7萬伙，推算2025至2028年仍屬較多新盤落成，平均每年1.7萬伙，發展商積極去庫存，針對二手市價提供更大減幅將是主調。
4.還有哪些領先指標？
辣招稅全撤，未必即時重啟大批入市動力，但樓市撇除政策因素，回到供求、利息等基本考慮，應有利成交量回升，樓價才能靠穩。翻查資料，每周末周日十大屋苑成交，僅今年1月出現15宗，這類低雙位數去年偶有出現，倘20宗以上高雙位數，要追溯至去年2月底的24宗，樓價穩要有高雙位數成交量支持，每周末周日便是第一個指標。
5.唐榮鼓勵入市？
辣招全撤，昨日在地產站即時分析標題是「買多一層樓」，有業內人士問唐榮是否鼓勵入市？昨日撰文指取消買家印花稅，對內地買家有一定吸引力，一手樓盤貼二手價開盤，提供靈活付款方案及特長交易期，將率先受惠。
取消額外印花稅，如施政報告縮徵收年期，未有蝕讓盤湧現。細單位、3、4厘回報、低於市價的二手盤，或有投資者細細注入市，可密切留意細單位睇樓風向。
取消新住宅印花稅，名正言順可以正常稅率多買一層樓，能否觸動銀彈充足的多買一層？唐榮認為，他們多是醒目錢，只要看到過去兩年，定期存款由5.6萬億升至9.4萬億，要他們「冒險」入市還是睇多一兩季美國息口走勢，唐榮認為後者機會較大。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論