2024-02-29
經濟日報
過去幾年樓市持續疲弱，普羅大眾或投資者對投資房地產的信心明顯不足，認為買樓收租的回報率遠不及定期存款，加上樓價正值下行，未知何時見底，所以部分人揚言可以將房地產從一眾投資產品的選項中剔除。
房地產是一項可自住又可作投資增值用途的產品，但兩種用途的入市心態不同。有自住需要的人，只要能夠計算好自己的負擔能力，在任何時間置業都不會有大損失，樓價的上落只是有心理影響的數字遊戲，反而租住物業，就等同每月「幫業主供樓」，不能累積財富，這才是實質的影響。
如果「買磚頭」作長線投資，透過出租帶來穩定收入，更可以抵銷供款。只要付出部分的首期，10年或20年後，租金收入已經完全可以助你清還按揭。直至物業供滿後，就成為有現金價值的資產，而且這個資產更可以繼續出租提供被動收入，有些人更以此作為退休後的生活費；這亦解釋了為何很多人喜歡投資房地產。
息口高供樓成本增 置業勇氣降
可惜這種想法受到近年的經濟環境逆轉而出現變化。這幾年，香港接連有社會運動及新冠疫情，經濟受累變得疲弱不振，再加上這兩年息口的高企，供樓成本增加，縱使樓價在這個時候，已經由高位回落約兩成半，但由於未見到低位有支持，所以大家對房地產仍沒有信心，更加拿不出低位吸納的勇氣。
踏入新一年，大家都希望樓市在下跌超過兩年後，可以重新振作，而今年確實對息口回落，以及減辣、撤辣等有所憧憬。不過，綜觀近期聯儲局官員的口風，減息的步伐不似預期。美國接連暴力加息後，數據顯示經濟表現仍非常理想，通脹則仍然高企，市場人士估計，最快都要到今年中或之後才有機會出現。
至於政府對於樓市措施，終於迎來好消息！昨日公布的財政預算案全面撤銷困擾樓市多年的各項辣招，令樓市回復自然調節，相信可令交投量回升至較健康的水平。
此外，中央政府批准擴大自由行，增加西安及青島為內地赴港澳個人遊城市。兩個城市均擁有千萬人口，這批新的自由行客源，對本港旅遊、飲食及零售等各行各業，均有正面刺激作用。筆者相信，隨着撤辣及中央惠港措施塵埃落定，一直抱觀望態度的準買家，都會加快進場；而之前心灰意冷的投資者、上車客、換樓客，以及內地買家，都會回流到物業市場，推動今年整體交投量會上升3成或以上，其中，二手物業買賣量料漲逾3成，一手新盤更料可大升5成或以上。
筆者相信，樓市經過兩年多的黑暗期後，終於可以重見天日。展望全年，樓價絕對有機會回升8%至10%。
撰文 : 廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名 : 大行觀點