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舊樓博收購 看投資者還是小業主

2024-02-27    經濟日報
舊樓重建是市區發展重要一環,政府銳意降低強拍門檻及精簡強拍條例以加速房屋供應。 理論上會愈來愈多業主會面臨被提出收購的機會,但以現時的經濟環境,能計得掂數(收購價值比現樓價值高)的項目大幅減少。 莫講是收購,就連慳稅慳時間的政府地都多次流標。 如果於現時環境仍然接獲聯合收購查詢或者有意發起聯合出售的業主們不妨從多幾個角度透徹考慮: 參與人數:聯合出售的參與人數是收購方最重視的條件之一,但參與人數往往會隨業主們的經濟、家庭、身體、年紀、心態狀況、對物業之情意結、樓宇狀況等等不同因素而隨時間改變。 參與人數未達標的於今日環境會因為需時漫長引致高昂利息成本,以及有大量其他投資選擇而被投資者視而不見。而100%出售的就能將物業的現實收購價值提升至最高及最吸引投資者。 現實考慮:部分舊樓已經不乎合現時建築或安全的新標準,維修保養愈來愈密亦愈來愈貴。未必每一位業主都願意繳付金額不少的維修費用從而令物業的條件及價值持續下跌。 二手價亦會因為樓齡關係令潛在買家的按揭成數及年期限制增加而缺乏承接力。 不建議脫離現實索天價 收購價錢:一個收購重建計劃開始到重建再到100%完成出售,保守估計極速都要6年或以上(視乎項目規模),即約半個經濟周期或以上,而通常投資者的計算利潤大概只有15%(視乎情況);而小業主之聯合出售為即時獲得比市價高一定程度的溢價。 每個項目的條件限制及出售時的經濟環境都會有不同程度的分別,所以價錢除了跟屋苑或大廈內的二手成交或估價作比較及從合理的換樓選擇作參考外,業主亦可向專業人事探討價值的最大可能性。 不建議藉着收購機會脫離現實索取天價。發展商或投資者的資金不是無底深潭,不會無限追價,到了極限就會鳴金收兵。投資發展都只係計數,沒有一個項目係買家非買不可。 收購時機:很多小業主都只着眼收購價而輕視收購機會或時機。而事實係被收購的時機會因為市場的經濟狀況、項目間的競爭及種種原因而改變。時機錯過了,任何收購價都會變回二手價。如果一個項目聯合出售多過一次,投資者或會有所懷疑,新鮮感亦會減弱。買啱物業賣啱時間不就是最理想的操作嗎?如果機會來到不妨慎重考慮把握與否。 以上幾項只係成事的其中一小部分,亦需要視乎業主是否客觀理性、是否聘用真正熟悉及專業的顧問團隊等。 始終物業是屬於業主們,聯合出售與否都是講緣份,如業主想認真對待聯合出售的可能性或策略部署的話可以向測量師行查詢。 撰文 : 但泰利 第一太平戴維斯住宅發展及投資部資深經理 欄名 : 專家論市