2024-02-23
明報
【明報專訊】2024年被喻為選舉年，市場不明朗，在地緣因素及多國央行息率見頂情况下，市場預期今年第四季或明年開始減息周期，對不少地區房地產有正面影響。加拿大統計局公布，加拿大新樓樓價在去年12月持平後，今年1月按月小幅下跌0.1%，低於市場預期的上漲0.1%。其中根據卡加利房地產委員會 （CREB）最新報告顯示，卡加利（Calgary）的Condo按年升18.7%，隨着當地人口逐年增長，房屋需求緊張下，樓價將續有升值機會，投資潛力優厚；加上租務市場熾熱，開放式單位租金於2023年急升44%，平均租務回報可達6厘以上。
在CREB調查的27個人口普查大都會地區中，有21個地區的樓價下跌或持平，其中渥太華、溫哥華、蒙特婁和卡加利為首，跌0.2%至0.4%。按年計，受利率上升影響，1月新樓樓價下跌，連續第10個月下降，2024年基準價格預計將上漲6.5%。去年12月加拿大房地產公司Royal LePage預計，卡加利樓價將上升8%。今年市場仍然面臨一些風險，但卡加利樓價仍然比加拿大其他主要城市廉宜得多。該地區供應較為緊張，去年庫存量指標顯著下降：銷售（下降8%）、新盤落成量（下降13%）、庫存（下降26%）和供應月數（下降20%）。即使上年開始加息周期，卡加利的基準價格維持平穩。
去年庫存量顯著下降 供應緊張
根據 Royal LePage一份新報告稱，到2024年卡加利樓價預計將在加拿大所有主要城市中上漲最快，如果利率到年中下降，預計市場將會更加火爆。該市場報告亦指到2024年底，卡加利樓價預計將年增8%。CREB的最新數據顯示，自2022年11月以來，該市的基準價格已上漲10.7%，幾個月的供應和庫存下降，這將使卡加利的價達到 71.16萬加元（約413萬港元）。據CREB稱，截至去年11月，基準價格為57.27萬加元（333萬港元）。Royal LePage Benchmark發言人Corinne Lyall表示，預計增幅與過去兩到三年的增幅一致。
Corinne Lyall表示：「若在一個平衡及健康的市場，每年的增長率估計約在3%至5%之間，而卡加利是這個數字的兩倍，話雖如此，但其與溫哥華和多倫多等年增長率為20%的市場仍然相距甚遠。」當卡加利樓價仍然落後其他主要城市情况下，報告指出，卡加利的房地產市場將有機會「追落後」。
看好公寓價格 料至年底漲9.5%
卡加利市場中特別看好公寓價格，並預計將出現最大升幅，預計到年底將上漲9.5%。同時，單戶獨立屋的中位數價格預計將上漲6%，達到80萬加元。公寓價格的升幅，最大程度上是愈來愈多人因價格過高而無法購買單戶獨立屋而產生的下游影響。經濟衰退影響了整個房地產市場，特別是公寓市場，因為現時經濟情况下行或出現衰退，對公寓價格會受到支持。
卡加利是加拿大熱門城市之一，被譽為全球第三最佳宜居城市，卡加利除出產石油外，近年更大力發展科技、金融、旅遊等行業，加上消費指數低，就業機會高、稅率低，地產成交價更遠低於多倫多及溫哥華，過去5年吸引了許多加國本土新家庭從不同城士遷至卡加利生活。還有移民人口近年不斷上升，再加上近年投資卡加利的加國投資者大幅上升，令卡加利的地產市場熾熱，供不應求。主要投資因數包括租務管制門檻非常低，物業轉讓稅、物業開發稅及買樓不用支付HST（Harmonized Sales Tax）等。至於租務管制門檻，包括過了一年租約可隨時及隨意加租及容許短期租約等。
匯豐分析，從利率角度來看，加元前景基本上與美元前景相似。該行經濟學家預計，加拿大銀行和美國聯儲局都將於6月份開啟減息周期。在1月24日會議上，加拿大銀行將政策利率維持在5厘不變，其討論轉向政策利率需要在當前水平上維持多久，反映加拿大銀行正緩慢準備政策轉向。美債收益率回落可能會通過利率和風險偏好這兩方面拉低美元兌加元匯率。然而，如果短期避險情緒升溫，考慮到美元兌加元似乎高於風險偏好隱含的水平，加元仍有一定緩衝空間。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]