2024-02-19
經濟日報
息口主導投資市場，第一太平戴維斯投資部副資深董事胡子申認為，今年息口或開始向下，惟相信減幅不高，相對高息環境持續，投資上防守性較高物業受捧，看好住宅收租項目，以及民生區基座商舖。
去年投資市場受高息衝擊，成交量及金額均未如理想。近月美國息口似乎見頂，今年更有機會減息。胡子申指，憧憬減息同時，亦要避免過度期望令市場立即起變化，「減息是有機會，但可能要待年尾，減幅亦未必多，可能僅一至兩次。換言之，跟現時分別未必太大，息口維持高位可能達1年以上。」
估明年大減息 投資者部署入市
他認為，在高息環境維持一段時間下，暫時投資市場變化不大，如近期銀主盤增加的情況，相信大致不變，故物業市場並非無壓力。他預計，兩類物業會較多人留意，「銀主物業開始接受大幅降價，另外，個別業主因有減磅壓力，會減價2至3成，同樣可吸引投資者撈底。」即使息口不會大幅回落，他認為投資者始終觸覺夠快，「若憧憬明年更明顯減息周期，投資者會開始入市部署。近期銀行做定期的利息開始回落，反映年尾息口料向下，投資者料重投物業市場，料今年買賣氣氛勝去年。」
投資選取上，他指出由於息口仍較高，故防守性高，回報率理想的物業為最佳之選，「以外資基金為例，是有資金在手，但會非常小心，因應投資成本達6至7%，故高回報率為首要考慮。」近期基金出手較活躍的，主力投資住宅收租項目，例如本地共居品牌Dash Living夥拍外資基金PGIM，以約3.2億購入上環皇后大道中全幢酒店，將作為長線收租項目，「住宅入住率高，而專才、高才等外來人士帶動本地租務，又有內地生來港讀書，令基金看好鄰近大學的住宅收租項目，如港島西營盤區。」
商廈暫無吸引力 僅用家趁低吸
另一類較值得看好的物業，為民生區基座，例如近日葵芳興芳路葵芳匯地下及1至3樓商舖，涉約2.1萬平方呎，以3.1億元售出，買家為華潤集團旗下的華潤隆地。11個舖位已全數承租，租戶包括食肆、銀行、健身中心等，回報率高，「民生區勝在防守力高，例如葵芳未必是傳統投資熱點，但地段人流極為暢旺，商舖出租率高，便有投資價值。」反觀通關後旅客消費未如理想，核心區舖位的升幅或不及民生區，「最初無人估到，通關後港人北上消費轉多，南下消費卻一般，再加上客人不少即日來回觀光為主，令舖位、酒店等均未能受帶動。核心區舖非特別看好，惟業主持貨力強，價格亦穩定。」
至於近年備受冷落的寫字樓，他坦言面對較大壓力，畢竟空置率較高，「現階段商廈對投資者來說毫無吸引力，只有用家趁低價入市。」
作者：梁建國
責任編輯：黃鑠安