2024-02-19
星島日報
踏入龍年，部分市場人士預期的樓市「小陽春」未有出現，反而迎來了近年最淡靜的一個春節，多個大型二手屋苑均錄得零成交。
有人歸咎因政府將於本月底發表新一年度《預算案》，多個政黨都要求全面撤辣，期望財爺有所回應，故買賣雙方均持觀望態度下，導致樓市淡靜，成交疏落。
也有人預言，龍年「小陽春」會在三月份《預算案》公布減辣以至全撤後出現。但筆者向來認為，無論是加辣、減辣、還是撤辣，涉及的僅為樓宇買賣的一部分交易成本，對整體樓市走勢的影響往往都是短暫和有限，關鍵要看以下幾個主要因素。
樓市最淡靜的一個春節
首先是息口問題。近年港元存款與按揭息率上升，增加了樓市借貸成本，削弱了用家的購買和還款能力。
不少人斷言美國的加息周期已見頂，並預計會在今年下半年開始回落，但對於減息的速度和幅度則有不同看法。
部分人認為美股屢創新高，加上地緣政治因素，美國可能會再加關稅及收緊移民政策，都會增加當地的通脹威脅，影響聯儲局的減息決定。
此外，無論是持甚麼看法，各界都公認息口在可見將來，都不可能重回到幾年前多次量化寬鬆所造成的接近零息水平，上一個龍年香港樓價狂升近三成的情況已成絕響。
不過，按揭供款年期一般長達二、三十年，而供款人的收入一般會隨時間而增長，短期的較高息率其實影響有限。
再者，現時的所謂高息，與回歸前後動輒高逾十厘的息口完全是兩回事。雖然樓價自高位已回落了近四分一，但受惠於過往各項需求管理措施及接近全面就業的低失業率，負資產和斷供數字仍遠低於當年金融風暴的水平。
第二是供應情況。雖然政府已因應最新市況，不會在今年首季推出任何私人住宅地皮，但預計未來幾年市場的潛在私樓供應量仍處歷史高位，發展商手頭上的未賣單位估計多逾二萬個，而且數字還未計算可預售的樓花。
公營房屋的供應量亦會隨時間而加快增多，當局亦可能會提高資助出售房屋對出租公屋的比例，對私樓市場或多或少會構成影響。
長遠土地及房屋供應方面，北部都會區的發展正逐步加速，交椅洲人工島計劃看來亦勢在必行，政府的住宅用地儲備將大大提升，有助調控供求情況。
其三是置業需求。港人生育率屢創新低、越來越多人選擇遲婚甚至不結婚、日趨嚴重的「啃老族」問題、因兩地發展水平拉近而導致內地新移民減少、因黑暴等政治問題引發的移民潮及海外升學潮等，令香港人口連續兩年錄得淨減少，削弱了剛性的置業需求。今屆政府已推出多項措施鼓勵港人生育和吸引優質移民，但需要一定時間才見到顯著成效。
香港人口連續兩年淨減少
此外，雖然住宅租金近期有所上升，但投資住宅的回報率往往仍不及銀行定期，加上對物業的短期升值潛力大都看淡，削弱了置業投資的需求。
在另一邊廂，「高才通」計劃大受歡迎，以及政府即將重推投資移民計劃，應有助增加外來的置業需求。
第四是經濟因素。內地經濟經歷內房爆雷後需時復元，對外亦面對西方的持續打壓。內地經濟未能快速改善，香港經濟自然會受到影響。
近期股市樓市回落產生負財富效應，創科產業仍處於投資階段，還有人口老化和勞動力短缺問題都不容忽視。
就此，政府已採取了一系列措施對內刺激消費，對外招商引才，包括致力開拓東盟、中東等「一帶一路」市場，相信有助帶動經濟持續發展。
市民置業量力而為
另一點是地緣政治問題。部分人估計俄烏及以巴戰事都已接近尾聲，應可在龍年內停火休戰，但距離真正、長久的和平仍很遠，尤其中東局勢仍會動盪多變。
台灣局勢未有隨民進黨連任執政而急速轉壞，但近日又發生了內地漁民在台海墮海死亡事件。
朝鮮半島局勢更是急轉直下，日本與南韓在美國支持下正加速軍事化。俄羅斯、印度和英國都會在今年內舉行大選，但最大變數始終是美國總統選舉，對世界格局的影響必須考慮。
筆者對我國及香港的長遠發展仍然充滿信心，但樓市在龍年面對的多項不明朗因素，均可能左右市況。因此市民置業須視乎自身的需要及經濟能力，而《預算案》是否局部或全面撤辣，只是其中一項考慮因素。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員