2024-02-16
經濟日報
值得為眼前樓價下跌而煩惱嗎？大多數人也會認為不值得，對於長期或中期投資者來說，根本無計劃現在賣出，何況他們也可以改變再出售的時間，譬如把物業出租先賺取長期收租回報。如果是追求短期回報或者借貸過多而引起銀行補倉的問題，這是策略上的檢討，短線炒賣和高借貸一直也是「富貴險中求」。
當然，樓市早有「辣招」，其實不太存在短炒損失。
至於借貸，今次的確很多十分穩健的投資者，因為1年暴動加3年疫情這非常罕有的情況，令收租經常性收入受重創。期間按揭息口亦大幅上升。疫情令到租金不斷下跌最終影響物業需要重估，甚至原本只借3至5成槓桿的部署可能也要補倉了。這班高手其實是非戰之罪。筆者本來借貸都是最多3成或以下，但是年前我買入新舖的時候弱勢已形成，所以後來再買勿地臣街和南豐中心的兩間商舖都是沒有借貸。
銀行應予投資者清晰方向
其實有實力的買家仍然很多，不過香港銀行在大變之下，其收放的尺度未能定得清晰，給予投資者方向，這股購買力近年都做了收息一族，香港大量實力也藏兵於定期存款。
中美的金融大戰，中港股市也「堅壁清野」去除泡沫，應是不讓財富透過股市外流，而港府在近十年面對海量資金湧入推出「樓市辣招」，讓資金不能在市場滾存。今日無論中國和香港的資金都是歷史上最高。香港這兩年增加的定期已足以支付全港住宅按揭貸款兩次。
筆者不知道中央怎樣運用樓市辣招去打這場史詩式的金融戰，但起碼放寬收租人士入市是向前想的正確打法，因為既然放得內地專才入境，自然是應該增加租盤的數量，何況收租只屬長期投資，不屬短炒更不違反房住不炒的實際價值。增加租盤對小市民租客有幫助。
實際上某刻樓價不等於「買入」、「賣出」價，投資上輸的人往往是三種：
一是輸了一次就永遠怕被蛇咬，不敢再投資。
二是人云亦云的人，氣氛好看好，氣氛差看差，貴買入只是賺少一點，貴買入再平賣出，這些人才是長敗將軍。
三是喜歡唱負面的人，和正面對着幹，又怎會做到正確的決定。
投資上勝敗乃兵家常事，很多人忽略了，無論人生還是投資，致勝之道都是在低迷的局面中看到希望，我們看到希望當然是一種技術，以及最重要的是態度。
每次困難我們都平安度過並不是鬥得贏上天，是因為我們可以贏了看得悲觀的那些人而已。
加油。祝大家新一年享受考驗。如沐春風。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點