筆者在2024年初在本欄提出，本年的樓價走勢受兩大因素主宰，一是「減辣」，另一樣是「減息」，本月底財爺宣布財政預算案時「減辣」肯定是有的，問題是會否「全撤」而已。
今天想談一下「減息」，香港要減息當然要美國也減息才成，而美國聯儲局主席鮑威爾在上周會議結束後，明確表示緊縮周期已經結束，但卻同時暗示3月減息的可能性不大，原本市場估計3月減息的機會由64%大減至20%。其實去年聯儲局的點陣圖預期2024年只會減息3次，幅度共0.75厘，但市場卻普遍估計會有6次減息，共達1.5厘。
市場的估計大多基於2024年是選舉年，經濟在高息及緊縮的政策下，隨時有衰退的風險，政府為防止衰退及影響大選，必須先下手為強，但美國經濟數據仍然非常強勁，剛公布的1月份就業數據，非農職位新增達35.3萬個，遠超市場估計的18.5萬個，失業率保持在3.7%，而平均時薪按年也增加4.5%。強勁的勞動市場令聯儲局相信美國經濟會軟着陸，不至於出現衰退風險，自然也沒有必要過早減息，何況通脹率也未達至2%的目標。
空置率大升 價格自然大跌
當大家看到這些報道，自然也覺得美國的減息步伐會減慢，但不要忽略上周世界各地都有銀行出現危機，包括美國的紐約社區銀行（NYCB）公布業績，上季意外錄得嚴重虧損，令派發股息大減七成，而股價也在一周內暴瀉42%。大幅虧損的主要原因是受商業房地產拖累，需要作大幅度壞帳撥備。而日本的青空銀行（Aozora Bank）也發出盈警，本年度會出現280億日圓的虧損，15年來首次見紅，該銀行股價也在兩天內暴跌合計達37%。
除此之外，歐洲的德銀也為美國商業房地產貸款作出1.23億歐羅的撥備，而奧地利房地產集團Signa也破產收場，其最大債主為瑞士私人銀行寶盛，要為此撥備7億美元。商業房地產受在家工作的風氣影響，空置率大升，價格自然大跌，銀行處於風險關口，一旦爆雷聯儲局又豈能袖手旁觀，到時又要急急放鬆銀根及減息救市。
所以今年的減息步伐，仍然存在很多變數，但大方向不會改變，相信2024年會一步一步向好發展！在此筆者亦祝大家今年龍年身體健康，事事順利！
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名 : 專家論市