過年例靜

年假前二手交投例必淡靜，今年亦不例外，年假前35大屋苑表現又重返30至40宗低位，同時間屢現低價及蝕讓之餘，亦不難發現租客伺機入市。畢竟樓價較2021年的高位大幅回落，相反租金愈見硬淨，即使近期偶有筍租盤出沒，但顯然是業主想趕在過年前租出單位，始「平少少」租出，促使租客由租轉買，趁平價物色優質盤。 據美聯統計，農曆年假前連續兩星期，35屋苑每周成交量持續回落，而年假前的一周，僅錄39宗成交，創9周新低（見圖），當中不少屋苑出現零成交。雖然交投少、造價低，但市場一直錄有租客撈底入市的個案。 35屋苑春節前1周 僅39成交 租轉買者，不乏同屋苑或同區租客，住慣住熟兼且洞悉市場行情，所以一遇到心儀單位可短時間內承接。如新近以低市價15%易手的牛池灣峻弦山景大單位，買家正正為同屋苑租客，睇樓兩次已即場拍板入市。據悉業主因移民賣樓，放盤已大半年，原叫價1,350萬元，最終降至1,019萬元沽出，較市價低15%，累減331萬元。正因為此等向山大單位放盤不多，而且較對上於去年12月成交的同座低層C室成交價低逾1成，熟悉區內環境的租客固然近水樓臺先入市。 又例如深井青龍頭豪景花園優質海景戶，短短放盤5日，獲區內租客即時還價承接，造價更較銀行網上估價低1成半。區內代理指，以呎價而言並非最低，但以同類有海景、有裝修優質戶相比，價錢屬非常吸引，區內代理直言，租客「好識揀」，因為此類望青馬、汲水門、汀九3橋海景戶，屬屋苑優質戶，盤源不多，業主又惜售，因為買家為同屋苑租客及識貨之人，因利乘便而火速入市。 有租客入市 看價錢講求質素 而租樓僅1年的年輕夫婦客，眼見樓價已大幅回落，決定趁平「上車」，在屯門、元朗區的上車盤中作選擇，最終以不足500萬元筍價購入元朗采葉庭高層兩房，單位有裝修，業主因為一心求售，所以一減再減造就成交，而單位成交價更重返至2017年水平。 不難發現，租客入市不止看價錢，而且講求單位要有質素，如峻弦的山景大戶、豪景花園罕有3橋海景靚裝單位等，全屬市場優質戶，絕不會將價就貨，要平亦要選擇優質的平盤，畢竟自用為主，對單位有一定要求。盡管在現息口下供樓的支出較租金為大，但始終「自己樓自己供」，租樓每隔一年又要面對業主加租，甚至要賣樓而重新為搵租盤、搬樓而煩惱，加上樓價已有一定回落幅度，市場又充斥着撤辣、息口見頂等消息，造就銀根充裕的租客升級為業主的時機。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論