二手居屋價 重回7年前

去年10月政府為樓市減辣後，樓價並未因而受惠，差估署公布樓價指數連跌8個月，創近7年低位。同樣地，去年政府公布綠表公、居屋按揭擔保期，由30年放寬至50年，希望可以激活居屋二手市場，相關利好消息同樣未能帶動居屋二手市場，綠表公、居屋樓價同樣重回7年前水位。 黃竹坑雅濤閣 呎價跌穿9千 在政府公布放寬綠表公、居屋按揭擔保期由30年至50年後，多月來各區二手公、居屋造價跟隨私樓急跌，不少昔日的「居屋王」跌穿心理關口。例如黃竹坑雅濤閣海景單位，呎價曾高達1.52萬元，成為港島居屋王，然而近月該屋苑呎價跌穿9,000元關口。其中雅濤閣1座中層K室，實用面積591平方呎，屬於3房間隔，以綠表價500萬元（未補地價）易手，呎價8,460元，屬屋苑近6年呎價最低個案。 其次，大角咀富榮花園是造價最早突破千萬元關口的居屋王，該屋苑近月呎價漸漸跌穿8,000元關口，例如富榮花園11座低層C室，實用面積592平方呎，以綠表價減至462.8萬元成交，呎價7,818元。 由都會大學編制、反映二手未補地價居屋樓價走勢的都會居屋價格指數，最新2023年12月份數據報164.57點（見表），按月下跌1.3%，指數連跌6個月，累積錄得4.8%跌幅，大概回到2017年首季水平。 其次，根據房委會網上數字，今年1月僅錄得143宗未補地價的綠表公、居屋買賣，是政府宣布減辣後連跌3個月，反映居屋二手市場價、量均未受惠於減辣措施。 延按揭擔保期 14萬居屋受惠 去年施政報告提出，房委會將延長居屋二手市場按揭擔保期，由最長30年增至50年。所謂按揭擔保期，是指由房委會興建的居屋，由於是由房委會提供按揭貸款擔保，買家不用申請按揭保險之下，白表買家最高可申請90%按揭，而綠表買家高可做95%按揭。房委會為居屋提供的擔保期是由單位「首次發售日期」起去計算30年，因此愈接近擔保完結日期，銀行或會下調按揭成數或年期。 據了解，全港35萬個居屋單位，有約4成（約14萬）樓齡達31年，即超過擔保期，個別買家最多可借7成按揭，若擔保期延長至50年，即是有14萬個單位受惠。新政策下月將正式推出，即是說二手居屋市場將有14萬個潛在盤源供準買家選擇，故二手居屋樓價跌勢會更加明顯。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論