加禁外國人買樓 象徵多於實際？

加拿大早前收緊留學生簽證，表面上是教育政策，實則是樓市政策，當局希望透過留學生政策遏抑需求。 加拿大樓價太高，社會有怨氣，政府最近再出招回應，原定2024年底結束的外國人買樓禁令，延長兩年，以調控樓市。惟措施相信象徵多於實際，作用有限。 房屋成交 外國買家佔比低 財長方慧蘭（Chrystia Freeland）在聲明中指，透過延長外國買家禁令，可確保房屋被用作加拿大家庭的家，用於居住，而不會被用於投機，明顯意有所指，不滿外國買家炒炒賣賣，推高樓價。然而，加拿大的房屋成交中，外國買家的佔比根本不高。 在外國買家禁令推出前的2021年，按加拿大按揭及房屋公司（CMHC）數據，僅約2%的物業交投涉及外國人，而在樓市較熾熱的卑詩省（British Columbia），2022年外國買家僅佔約1%。外國買家不多，主因地方政府早已自行出手，推出各種針對外國人的稅項，這些稅比全國性的外國買家禁令，阻嚇作用更高。禁令不會完全無效果，但作用不大。 英屬哥倫比亞大學商行院教授Tom Davidoff直指，省級的買家稅，結合空置稅，早已令外國人買樓現象受到抑制，外國購買力的下跌空間已不多，反問「還有幾多檸檬汁可供擠壓」。 事實上，加拿大的外國買家禁令表面嚴厲，實則留有不少豁免條款，甚至被批評漏洞處處，當局今次主要僅延長禁令有效期，未有特別作出修補或調整。 豁免條款多 被批漏洞處處 首先，有關措施不包括學生、難民、外交人員、有加拿大永居身份人士或加拿大公民的伴侶，而這類人士，一般來講入市機會較高；其次，在市中心以外休閒物業、核心人口少於1萬人地區的物業不受禁令影響，有1至3戶的小型物業會受影響，但4戶或以上有豁免。 此外，有當地地產經紀指，外國買家就算不符合上述豁免條件，仍有方法投資加拿大樓市，例如可以買商用物業，也可以直接買地建屋。 歸根究柢，加拿大樓價高，核心原因是供需失衡，建屋量不足，價格自然上升。按加拿大央行編製的房屋負擔指數，以按揭供款及其他相關開支，以及加拿大人可支配收入綜合計算房屋可負擔性，現時當地住宅，是1981年以來最難負擔。CMHC估計，在預期增加的新屋數量基礎下，2030年時當地需要額外興建350萬間住宅才達成可負擔水平。 嚴重的房屋短缺，將加拿大的空置率壓低至僅1.5%的超低水平，任何行政措施都只是政治伎倆，向公眾展示政府「有做嘢」，並非「結果導向」，租金、樓價高昂的問題，短期不會得到解決。 撰文 : 林建忠 欄名 : 國金札記