2024-02-06
東方日報
一是樓價上升，再沒有合理的價格，變成了音樂椅的遊戲。大都知道會被淘汰，卻只希望在價格崩跌前先一步，把價高不值的房地產讓別人接手，自己賺取暴利。每人都是這樣計謀着，僧多粥少，房地產實在不值這樣的價格，虧損的多，賺取暴利的少。
真正賺錢的，不是個人或小本投資者，而是大發展商。它們並不炒賣，而是用各種方法把價格抬上去，它們只賺取抬高樓價後的利潤。更多的不是賺發展樓盤的利潤，而是企業股市上市進行炒賣、套現來賺取大利。即使股市大跌，樓價大跌，他們早已套現離場，資金調走，虧的是買樓買股票的小戶，這是內地的普遍現象。香港較好，因為大發展商的股東不完全套現離場，而是隨周期循環，接着在房地產市場和股市運作，不像內地房地產新貴，賺了一次錢便跑。
二是泡沫穿破之後，各方利益叫囂要救市。穩定市場是可穩定社會的經濟信心，但救市是要把樓市救至哪個價格呢？是建築成本加土地開發價加經營成本加稍微利潤，抑或是要維持泡沫的價格呢？以香港為例，救市是要救至二萬元一平方呎，抑或是一萬元呢？不定底價標準，而是放錢，便是使泡沫的投機再現，即使好景不再，還是對實體經濟有害無益的投機，價格升還是要有人承接才有用。是社會、政府配合地產界盲目地唱好，好使投資者、投機者返回市場，用泡沫價來買賣，支撐房價？若市場實在受不了這樣的價格，社會與政府這樣做，便是替房地產利益欺騙市場上的小戶和用家。
以中國內地的例子，房屋建多了，居民有房的比例高，農村的房屋也應計算在總供應內。需求方面，人口減少，人口向特大城市轉移，除了特大城市（北上廣深）的中心地區外，在軌道交通的普及、便捷、便宜下，樓價怎樣可維持泡沫時期的價格呢？無論政府怎樣催谷，供求差距不會有所逆轉。
同樣地，香港毗鄰深圳等地，交通來往方便，生活成本低於香港，市場供求因素和人們的理性行為，正在把香港的需求分流。若內地和海外需求流入香港的少於香港流出，香港房地產怎樣可回復泡沫之前的水準呢？炒賣的一去，跌勢便阻擋不了。差別是房地產的市內區位有否優勢，有的話還可維持一定的水準。
研究所所長 陳文鴻