2024-02-03
經濟日報
本港樓市愈趨呈現供過於求，房屋局數據顯示，未來3至4年一手私樓潛在供應量約10.9萬，當中已屆現樓的「貨尾」亦有2萬個，雙雙創下有紀錄以來新高。
高息環境未見明確終局下，發展商去存貨步伐緩慢，難免對前期投地更審慎，令倚賴土地收入的特區政府，面對沉重財政壓力，當局刻下更要趕快提振信心、釋放需求，以防整體經濟動能再降。
有別過去每每求過於供，官方統計的潛在私樓供應量已明顯轉勢。過去一年，數字從未跌穿10萬伙高水平，去年年底再加2,000個單位，迫近11萬伙，不僅是2004年有紀錄以來最高，更已是2010年金融海嘯後低位的2.4倍。
雖然發展商似已減慢修改地契、原址換地、將「生地」變「熟地」，令上游已批出土地上可隨時動工單位略減至1.8萬，但業界去貨速度未見起色，成功預售的樓花維持9,000伙，手上貨尾卻按季再增2,000個，創2萬伙新高，全皆揭示供求失衡風險漸增。
樓花貨尾俱升 資金回籠需時
對比新盤推出量及成交註冊量，可發現市場已連續3年「負吸納」，且過剩量趨增。買家信心匱乏，每年消化量跌至僅約1萬伙，假設地產商沒轉售為租，只賣貨尾也隨時兩年才沽清。
現時，外界對聯儲局3月降息憧憬漸散，港府亦未回應各方進一步「減辣」、以至全面「撤辣」的促請。賣買雙方持續觀望，今年來一手銷情繼續偏淡，未見大型新盤應市，加重了地產商資金流壓力。
全城去年前所未見出現6塊土地流標，與內地房企遇困，大幅減少拓展本港市場同有關係，結果本財年首3季（4至12月），官地招標連補地價收入僅約123億元，只達原預算的14.5%，將使今年財赤再破千億。
發展局本財季首次因應市況，不會循賣地表，或一鐵一局推出住宅地招標，局長甯漢豪早前於本報專訪表示，「住宅不可能常不推地」，期望物色到較易批出的土地，不排除拆細啟德地皮出售。
調政策呼聲增 減辣利紓財赤
不過，觀乎當前住宅供應相對充裕，各地產商財務普遍偏緊，庫房未來短中期勢再難倚重過去比重可逾兩成的土地收入，財政壓力不容輕視。
地產諮詢管理商仲量聯行近月一再建議政府全方位檢討土地政策，包括考慮重推拍賣制度，讓業界先按自身能力提價勾出心儀地皮，避免一旦流標進一步挫損市場氣氛，但亦有測量師認為，這會令政府失去穩定樓宇供應的話語權，相信不會貿然重啟。
無論如何，本港今年仍要面對息口、地緣政治等無盡外圍變數，政府未必有力輕易重振已令市場失望的經濟增長勢頭。相對股票市場，當局明顯較有空間，調減或撤回餘下印花稅「辣招」，讓市場自然尋找合理供求和價格平衡。
政府為樓市鬆綁，最終收來的印花稅有機會不跌反升，土地收入則幾乎肯定可以回暖。這不僅有助未來幾年掙脫嚇人的財赤，還可紓減負面財富效應、提振房地產及周邊行業如經紀代理、律師和裝修等生意。
總結2023年全年，本港存款總額升了5.1%，足見社會並不缺錢，要促成經濟軟着陸，就要及早修復支持放膽大額消費的信心和憧憬。