2024-02-03
經濟日報
新盤銷情放緩，積存供應量增多，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.9萬伙，按季度增加2,000伙，再創歷史高位。而現樓餘貨單位亦升至2萬伙，創有紀錄以來新高。分析指，現樓餘貨數量需時超過1年才可被市場完全消化，雖然發展商正調整供應步伐，但供應過剩限制樓價上升空間。
房屋局數據顯示，截至2023年12月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.9萬伙，較對上一季末的10.7萬伙，按季度增加2,000伙，再創歷史高位。
當中已批出而未動工的熟地雖按月減2,000伙至1.8萬伙，但與此同時，正在興建而未售出的樓花按季增加3,000伙至7.1萬伙，已入伙而未售出的現樓餘貨亦增加至2萬伙，按季多2,000伙，並且創有紀錄以來、近20年新高。
若果以平均3至4年計算，相當於每年有2.7萬至3.6萬的潛在新盤供應，較過去10年的平均每年吸納量1.6萬伙高出7成至1.3倍，市場有供過於求的憂慮。
事實上，私樓供應持續增加，其中一個原因料與新盤銷售放慢有關，由2022年第四季起，樓花銷售量連續5季回落至1萬伙以下，上季樓花銷售亦只有9,000伙。當熟地陸續轉化成為樓花供應，將令到市場積存了大量興建中而未售出的新盤。
消化一手餘貨 料需時逾年
據房屋局補充指，在10.9萬伙供應之中，實用面積少於753平方呎的中小型單位佔9.3萬伙，佔整體比例85%，比率較上一季下跌1個百分點。該局預計，未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地，可提供約4,900伙，並相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。
國際評級機構穆迪指，隨着本港房屋供應量增加，利率持續高企，再加上經濟復甦較緩慢，將續遏抑準買家置業情緒，預料本港住宅樓價年內將跌5%至10%。穆迪又認為，供應過剩限制樓價上升空間，而且住宅市場的疲弱情緒，更對發展商銷售物業帶來壓力，預料在下一財政年度，大多數發展商售樓收益將會下降。
據團結香港基金副總裁葉文祺指出，未來幾年香港私人住宅市場可能面對不少去庫存壓力，而去年落成量只及差估署預測落成量7成，反映發展商調整供應步伐。在供需兩方都缺乏信心的氛圍下，有機會形成負面循環的不利局面。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，目前現樓餘貨數量需時超過1年才可被市場完全消化，發展商若要加快去貨，要進一步擴闊負溢價（即新盤較二手價為低），將會令二手樓價進一步受壓，負資產數字上升，形成惡性循環。
至於上季涉及3,800伙一手住宅獲發入伙紙，按季大增5成，累積2023年全年有1.39萬伙落成，則按年減少34%，創近4年新低；而施工量方面，上季錄得5,500伙，按季增加7成，累計2023年全年有1.7萬伙施工，按年則增加55%。
作者：余敏欽