2024-02-03
明報
【明報專訊】數年前政府積極推地，「麵粉」陸續變成「麵包」，加上去年樓市調整，新盤去貨速度緩慢，以至貨尾單位數字再創新高。據房屋局最新公布數字，至去年12月底，未來3至4年預計一手私樓潛在供應量達10.9萬伙，其中一手現樓貨尾單位總數首見2萬伙，建築中未售出單位亦達7.1萬伙（見圖），3個數字同創2004年有紀錄以來歷史新高。有業界人士認為，當局有需要考慮再「減辣」之餘，甚至需要「撤辣」。
房屋局昨公布，至去年12月底，未來3至4年預計一手私樓潛在供應量達10.9萬伙，按季增加2000伙或1.87%，其中已落成但未售出單位，由去年第三季約1.8萬伙，按季增加2000伙或11.1%，至約2萬伙。此外，建築中的單位數目約有8萬伙，按季多3000伙或3.9%，創過去7個季度新高，但扣除9000個預售單位後，建築中但未售出單位數目高達7.1萬伙，按季多3000伙或4.4%，同樣創下歷史新高。至於已批地可隨時動工單位就有1.8萬伙，按季回落2000伙或10%。
未來3年潛在供應10.9萬伙破頂
房屋局補充，在10.9萬伙中，估計有9.3萬伙實用面積小於753方呎的中小型單位，佔整體供應量85%，比率較上一季下跌1個百分點，並預計未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地，可提供約4900伙。該局又稱，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，預計未來3至4年私宅供應量將維持在較高水平。
受通關刺激，去年上半年發展商推盤步伐一度加快，但下半年起樓價調整加快，部分已推出的新盤銷售速度明顯放緩，個別已屆現樓多時的新盤亦未敢貿然推售（見表）。至於較多現樓貨尾的地區為啟德，至少6個已推出或未推出的現有新盤，就有近2800個未售單位。
啟德近2800伙現樓單位待售
美聯首席分析師劉嘉輝表示，雖然去年落成量僅1.39萬伙，按年跌約34%，理應不會對現樓貨尾帶來上升壓力，不過由於去年經濟復蘇不似預期，加上加息影響，一手銷售成績未如理想，去年推出的全新盤售出率跌穿五成水平，在「落成少、賣樓更少」下，現樓貨尾回升，隨着今年落成量上升，預計現樓貨尾量將進一步向上，在現樓貨尾量不斷上升下，發展商若要加快去貨，相信將會以更低價推售，惟此舉將令二手樓價進一步受壓，並推高負資產宗數，形成惡性循環。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，樓市在完全沒有炒風下，當局應着實考慮撤銷不合時宜的樓市「辣招」，以令市場朝更健康方向發展，更不應在樓市發冷時仍堅持施以「退燒藥」。團結香港基金副總裁葉文祺亦表示，要避免市場環境惡化，政府應進一步調整甚至撤銷「辣招」，但必須配合關鍵政策目標和本地用家需求，如可考慮先撤銷來港人才的買家印花稅，幫助專才盡早置業，增強他們對香港的歸屬感，以及降低換樓人士的從價印花稅，紓緩他們「先買後賣」的經濟壓力，激活換樓鏈。