2024-02-01
經濟日報
本港住宅樓價自2021年8月高位回落23%，高盛認為，宏觀經濟環境較預期疲弱，而較預期為高的利率持續對樓價造成壓力，相信樓價會持續回落，今年來已跌0.5%，而樓價回落的同時，樓市成交亦相對低，反映樓價下滑亦未能刺激市民的買樓意慾。該行稱，考慮到樓市交投回落，住宅升級及投資需求疲弱，因此下調今年本港住宅樓價預測，由平穩降至跌5%，但因預計按息會於第二季起回落，因此調升2025年樓價預測，由平穩調高到升5%。
高盛指，現時本港樓市唯一正面因素是有外地專才來港，推高本港租金6%，但相對於按揭利率，住宅租金息率仍然偏低。「需求疲弱，但供應相對穩定，導致新盤出現自亞洲金融風暴以來最高的空置率，而且新盤銷售速度放慢，這亦意味即使按息下降，樓價只能緩慢復甦。」
不過，高盛表示，自2002年以來，本港發展商股的股價與按息的關聯度為負54%，意味按息下滑普遍利好股價表現，該行預港本港銀會於明年首季前將按息降低1厘，至約3.13厘水平。
指負債率高 降新世界目標價
高盛指，該行覆蓋的6大發展商均相當依賴物業發展收入，因此該行調整樓價及成交預測後，遂將本港發展商股每股盈利預測平均調低1%至5%，而且降低資產淨值（NAV）平均5%，發展商股目標價平均降4%。
本港發展商股中，高盛偏好中港房地產業務佔較低的長實（01113），因長實約5成息稅前盈利來自發達國家的公用事業及酒吧業務，幾乎沒有負債，無論是股本回報率或資產回報率均是發展商中高，而且派息比率可控，予「買入」評級，12個月目標價降4.7%至53元。
該行看淡新世界發展（00017），因預期新世界出售新創建（00659）股權後，負債比率續高企，且失去了新創建的穩定收入，盈利能力下降，加上新世界需為債務進行再融資，料難以維持去年每股派息0.76元的水平，故予其「沽售」評級，12個月目標價調低11.5%至11.6元。
作者：陳韻妍
責任編輯：梁智豪