2024-02-01
星島日報
金管局公布，去年第4季末本港負資產住宅按揭貸款宗數錄得的25163宗，按季大增1.26倍，創19年（即2004年第3季以來）新高，金額亦創2003年新高。除因住宅樓價去年第3季按季下跌5.2%後，第4季再跌5.2%之外，市場人士分析，相信另一個導致負資產激增的主因，是受「林鄭Plan」等高成數上會的按揭計劃拖累，其中1200萬元以下等中細價單位的樓價下跌最受影響。
▍本報財經組及地產組 ▍
上季負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第3季末的593億元，激增1.2倍。至第4季末的1313億元，也是自2003年第3季以來最多。當前全港所有未償還貸款中，有7%為負資產住宅按揭貸款，較第3季末增加3.9個百分點。負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由2023年第3季末的20億元，大增2.7倍至第4季末的73億元。至於去年第4季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率，由2023年第3季末的0.02%，輕微上升至第4季末的0.03%。
多涉銀行職員或按保貸款
香港金融管理局副總裁阮國恒指，這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃下的貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大，而按保計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求。他指出，按保計劃下的貸款質素十分良好，銀行按揭業務風險可控。
政府早於2019年先後推出「林鄭Plan」等高成數按揭計劃，惟近2年樓價跌勢持續，連帶負資產個案亦大幅上升。業界人士指，近年採8成至9成、高成數按揭計劃置業的買家最易受影響，單位類型主要以入場價低的上車盤為主，包括中小型單位及納米樓等。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，早年樓價持續高企，期間有不少高成數按揭計劃推出市場，令置業人士可採低首期，高成數按揭計劃上車，他舉例指若市民承造9成按揭，當樓價累跌約10%，單位已成為負資產。他認為主要以入場價低的上車盤為主，如中小型單位及納米樓；至於豪宅單位則以具實力買家為主，料個案不多。
主要入場價低上車盤
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，近兩年樓價持續下跌，銀行估值亦隨之下跌，認為近5年入市的買家最受影響，包括採用高成數按揭的「林鄭Plan」或銀行職員等在樓市大跌時，最容易變成負資產。他認為，上述數字有延後因素，料未來1季個案將會持續增加。
中原按揭董事總經理王美鳳指，樓價已由2021年高位至今累跌約22%，令近年新造高成數按揭除9成按揭外，最新亦有8成按揭用家列入負資產類別。另外，由於銀行職員易於申請更高於9成數按揭的銀行計劃，在樓價持續下跌情況下，亦更容易於列入負資產行列。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，據該行資料顯示，近年採用8成或以上按揭買家比重有顯著增加。樓價由高位回落逾20%，在2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市買家便會較大機會跌入負資產。由於負資產數字是滯後數字，加上現時銀行估價趨向審慎，一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，即使交投量或於上半年回穩，但樓價未必即時回升，上半年樓市或呈「價跌量升」的狀態，負資產個案仍有上升壓力，料下季有機會超越3萬宗水平。