2024-01-31
明報
【明報專訊】仲量聯行及第一太平戴維斯先後發表2023年度研究報告，稱廣州、深圳甲級寫字樓租賃市場雖走過低谷，吸納量回升，但需求未完全恢復至疫情前，空置率仍處於高位，由於兩地寫字樓供應持續增加，預料業主勢將減租吸客。
金融科媒通訊業需求回暖
仲量聯行本月較早前發表《2023年廣州房地產市場回顧與展望》研究報告，稱廣州甲級寫字樓全年淨吸納量超過20萬平方米，比2022年增加一倍。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，在經濟復蘇的推動下，相較於2022年的低谷，租賃需求經過2023年上半年逐步釋放和第三季調整後，第四季淨吸納量已恢復上半年平均水平。研究指出，由於部分租戶利用租金優惠，搬遷至更優越的甲級寫字樓，重點行業如金融、TMT（科技傳媒通訊）的大型企業擴充需求回暖，使廣州甲級寫字樓空置率於第四季末回落至21.4%，按月下降0.5個百分點。
穗年增74萬方米樓面 7年高峰
第一太平戴維斯《2023年廣州房地產市場回顧與2024年展望》指出，廣州傳統核心商務區甲級寫字樓年度淨吸納量仍較過去10年年均水平低15.2%，雖然年末平均空置率按月下降1個百分點至17.7%，但按年仍上升4.3個百分點；非核心商務區年末更錄得40.8%的平均空置率。
同時，廣州甲級寫字樓全年新增約74萬平方米，是2016年來的高峰，主要分佈於琶洲和廣州國際金融城。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計未來12個月，廣州商用物業市場將迎來新一輪供應高峰，總規模預計超過60萬平方米。由於大量新增供應預期和市場租賃需求尚未恢復到疫情前水平，更多業主願意減價以提升出租率，導致年末平均租金按月下降2.8%，尤其以新興商務區跌幅更明顯。仲量聯行預料全市空置率或再小幅上升，業主將繼續推出優惠租金吸引租客。
第一太平戴維斯亦稱，截至年末，廣州傳統核心商務區甲廈平均月租錄得每平方米144.8元（人民幣，下同），租金指數按月跌1.4%，按年跌4%；非核心商務區因散售型項目較多，私人業主減租更進取，個別項目甚至減超過10%，平均租金降至每平方米97.6元。
深淨吸納量10年低 近三成空置
深圳亦有類似問題，第一太平戴維斯研究指出，深圳去年甲級寫字樓新增91.9萬平方米，年末市場總存量上升至1091.6萬平方米，按年增8.5%；但淨吸納量21.8萬平方米，為近10年最低，年末全市空置率按月上升0.6個百分點，按年上升4個百分點，至28.9%。雖然第四季淨吸納量回升，但全年整體因內外經濟環境面對挑戰，租戶普遍收緊預算或縮減租賃面積，業主亦普遍減租；年末深圳甲廈租金指數按月跌0.9%，按年跌5.4%，平均月租跌至每平方米167.4元。展望2024年，全市新增甲級寫字樓預計達89萬平方米。
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文稱，寫字樓租金調整，本質是周期內租賃空間供求平衡結果，而商業樓宇生命周期往往長達幾十年，需要長周期承載經濟活動，當經濟形勢遇到挑戰，觸發需求變化，租金自然產生一定波動。
明報記者 林迎