2024-01-29
經濟日報
香港政府公布最後一季財政年度將會停止售賣商住用地，令庫房賣地收入預算大減。發展局局長甯漢豪表示，政府將會考慮將部分大面積地皮拆細出售，到底此一提案是否可以增加庫房賣地收入？
發展局公布最後一季財政年度只有一幅工業用地推出招標，換言之今季將會沒有任何商業或住宅土地供應，此乃從2011年政府從勾地政策改為主動賣地近13年以來首次出現，政府其中一個解說是因為全年度潛在住宅供應量已經接近全年目標供應量，其實這個說法甚為牽強，因為政府去年共錄得6次推出土地流標記錄，可算史無前例。去年財政預算案賣地收入為850億元，但至今賣地收入只有123億元，單是這賣地收入已經構成727億元財政赤字，佔現時整體財政赤字大約一半，所以政府沒有可能因為接近全年目標供應而停止賣地，其真正原因只是政府不想賤賣珍貴的土地資源。
發展商實難以高價投地
地皮賣不出並不能將責任全歸咎於發展商，因現時一手住宅去貨緩慢，發展商資金未能回籠，加上很多大型發展商土地儲備充足。有見及此，政府打算將大面積土地拆細出售以吸引中型發展商投地。不過筆者認為，拆細土地雖可吸引一些土地儲備不足的中型發展商競投，但並不代表中型發展商願意付出較高價錢投地，因為不論大、中、小型發展商都只會按商業角度作考慮，投地必須有利可圖，以現時樓市回落情況，加上建築費不跌反升，因此以現時香港經濟及樓市情況，不管哪一種規模的發展商，都實在難以出高價投地。
如果政府每次都以地皮估值衡量是否接受發展商出價，結果只會繼續流標。其實這種情況就有如現時的二手住宅業主，如果業主想以現時銀行估價出售物業的話，相信絕對不會有買家問津。以目前樓市狀況，二手住宅業主希望成功出售物業的話，必須接受低銀行估價約一成或以上的價錢才可吸引買家提起興趣入市，而現時發展商的投地心態也一樣，相信政府也明白此一道理。
因此，筆者認為拆細地皮出售雖然可以吸引較多發展商競投，但並不代表令賣地價錢可以接近政府原有的地皮估值。因此，筆者認為，政府如果想增加庫房賣地收入，其中一項有效招數就是盡快全面撤除樓市辣招。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市