踏入2024年，日股勢如破竹，日經平均指數直指36000點，創30多年來的高位。股市做好，日本地產自然被看高一線，東京和大阪的樓價升幅在全球城市中名列前茅，大阪更連續3年保持榜首地位。
香港有很多日本「鄉民」，對於東京、大阪、京都、札幌、福岡等地各有所好，我經常教客人，不論你喜歡哪個地區，旅遊還旅遊，投資還投資，兩者並無衝突，你喜歡到北海道滑雪，一樣可以買大阪物業賺租賺升值，因為買樓要看回報，單憑個人喜好並非投資上策。
認清未來發展優勢
大阪近幾年樓市非常活躍，搶了東京風頭，最近有人竟然用堪輿學角度催谷東京物業，令人啼笑皆非。我看好一個地區，是根據整體表現和前景，而不是靠一、兩項因素來斷定地區在未來十年八年的發展。如果你問為甚麼要買大阪物業，我可以數出十大優勢：
第一，日本印花稅根據合約上列明的物業金額而定，樓價500萬至1000萬日圓物業，須繳付稅額是1萬日圓（約550港元）。
第二，外國人在日本買樓或買地，程序和稅項跟日本人一樣，不設限制或額外辣稅。
第三，日圓匯率早前稍為回升，但上星期再度跌至0.0525，是2024年新低，也是日圓兌港元的33年來新低。
第四，在日本購買物業和土地，大部分屬於永久業權。
第五，外國人在日本設立公司，經營事業，可申請經營管理簽證（個人或家庭），居住滿10年可申請永久居留權。
第六，大阪市人工島「夢洲」將興建全國首個及唯一以賭場為中心的綜合度假村，計劃2029年秋冬開業。
第七，日本住宅出租率及回報率高，在大阪經營民宿可增加回報，若投資全幢物業，回報率高達8至10厘，冠絕全球。
第八，日本央行實行負利率政策，儘管英美等地大幅加息，日本仍維持寬鬆政策，按揭利息低至2%。
第九，對比香港樓市，日本物業入場門檻較低，大阪新建物業的一房單位，約200多萬港元已經有交易。
第十，日本自1998年正式實施「外匯外貿管理法」，實現外匯交易自由化。
盡攬心齋橋黃金地段
我們作為物業開發商和民宿營運商，這兩三年間真正在地感受到大阪變天，無論買地、建築、材料供應，以至民宿出租，都是一天比一天緊張。日本同事甚至「警告」我在年尾旺季不要去大阪，因為由12中旬到1月初，我們管理的民宿全部爆滿，騰不出一間房給我住！雖然我被「禁足」，但我非常放心，因為日本團隊的運作非常成熟，在當地有網絡有名聲，早已為未來幾年的市場競爭做足準備。
我們最新推出的The Peak Shinsaibashi Prestige，位於大阪市中央區，步行3分鐘到達長堀橋地鐵站，約8分鐘到達心齋橋地鐵站，能輕鬆前往市內外各區，到關西國際機場、京都、神戶、奈良等地，車程都在一小時之內。有人驚訝我們為何能以外資身份奪得位置如此優越的黃金地段，因為我們這幾年一直在默默耕耘，現時終於看到成果。連The Peak Shinsaibashi Prestige在內，我們目前在心齋橋共有4個項目在手，全部位於大阪核心地區，期望新盤順利落成，繼續令大家驚訝！
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔