新盤連續3年「負吸納」

翻查新盤資料，附表顯示過去10年新盤實際推盤量及成交註冊量的比較，可以發現近年出現逆轉，由連續多年的成交量多於全新盤實際推出量，買家吸納全新盤之外亦買入曾推出的存貨，求過於供的情況出現變化。但在最近3年，卻變成註冊成交量低於實際推出量，而且差異增大。實際推出的新盤數目大於註冊成交量，就屬供過於求，變成負吸納，成交速度放緩，就會導致新盤庫存上升。 根據統計，過去10年（2014至2023年），發展商共推出160,384個全新盤單位，平均每年約16,038個單位，根據附表，近兩年推出新盤量均較10年平均值為低。至於土地註冊處的一手住宅成交量，相同的10年，註冊成交量則有159,896個單位，平均每年約15,990宗交易。供與求之間似乎相當接近，兩者差距只有488個，10年分攤每年相差約49伙，供求似乎相當平衡。 近兩年成交縮 供過於求持續 但問題是最近兩年，即使一手實際推盤量輕微低於平均值，但註冊成交量卻大幅萎縮，導致兩者差異每年均有3,000個新盤差距，供過於求的情況持續。利嘉閣地產昨日一份報告統計，因應過去兩年受疫情及加息影響，一手新盤銷售進度緩慢，市場累積不少貨尾甚至延後推出的項目，因此估計來年發展商會持續銷售去年未完成的項目，雖然今年潛在的全新盤不少，但未必急於增添入今年的推盤清單內。 該行預測，2024年全港將有約114個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約38,045伙；數量較預測2023年的40,291伙回落5.6%，但仍為自2006年以來的19年次多水平。 有估今年推1.8萬伙 惟偏樂觀 當中鐵路站上蓋項目依然為全港新盤最大供應庫，涉及6個站，共有13個項目遍及港九新界，合共提供8,875伙，佔全港總伙數達23.3%；至於第二大的供應庫是啟德新區及跑道區，今年將有14個項目，提供8,255伙，當中89%（7,349伙）均位於跑道區。上述約3.8萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售量仍需視乎發展商的部署、期數分拆及實際市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.8萬伙。 推盤量如果達到1.8萬伙，應該屬偏向樂觀的數目，市場氣氛亦非常理想，達到加息周期前的2021年水平。至於一手成交量即更難估計，如果達到10年平均值，亦即1.4萬伙，已經較去年有近3成升幅，相信要利率走勢平穩向下，才能創造銷量爆升的基礎條件。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論