2024-01-22
星島日報
《財政預算案》將會於2月28日公布，財爺一邊廂馬不停蹄地與不同界別的市民接觸，聽取他們對政府的期望及意見；另一邊廂有一些社會賢達及專業人士主動獻計，務求協助政府改善現今香港整體經濟狀況，扭轉財赤的厄運。就着樓市政策，有意見認為政府於去年10月的《施政報告》中，雖然實施了一系列「減辣」措施，惟樓市卻未出現顯著復甦的勢頭，諷刺地市民銀行存款屢創新高，市場觀望氣氛卻仍然濃厚。
不少地產業界人士見政府落藥支持樓市的措施未能奏效，紛紛倡議加重藥力全面「撤辣」，筆者在此亦嘗試提出以下9個建議，旨在加速樓市的復原，以保障一眾香港市民多年努力不懈所建立的資產。
9項建議冀加速樓市復原
1. 相信沒有人會否定「高息」乃窒礙樓市發展的其中一個主因，當大眾以至政府官員期望美國會帶頭減息，樓市有望好轉，今天大家只能期待此日子降臨。
筆者大膽建議政府可為住宅按揭貸款提供鎖息上限補貼，例如：將現時4.125%之上限，降低至2.5%，相信會即時提升市民的入市意欲。有人或許會問，補貼會否為政府帶來沉重的財政負擔，筆者粗略估計，倘若以2023年全年住宅一、二手交易總額約3900億元、貸款成數80%、30年的供款年期及資助1年來計算，利息補貼只是30餘億，但此舉可即時將「減息」這個利好因素於市場呈現！倘樓市真的因此而受惠，所產生的收入有機會較補貼更多。
2. 筆者多次建議放寬換樓人士的壓力測試，以激活「換樓鏈」，他們只要向銀行及政府聲明新購單位是用作換樓之用，銀行評估供款佔入息比率及壓力測試時，可沿用「首置」的方法。
為確保完成「換樓」程序，可設寬限期為12個月，倘換樓寬限期過後仍未完成交易，銀行可收回其原有物業再作放售。
3. 現時非自用或公司持有的住宅物業「按揭成數」上限為50%，較工商物業及車位低10%，而「供款與入息比率」上限，亦較自用物業少10%。
建議適度提高按揭成數及供款與入息比率，可以鼓勵香港人將資金投入本地市場的同時，亦增加私人出租住宅單位之供應，穩定中小型住宅單位之租金。
4. 現行按揭保險計劃只適用於「現樓」住宅及地政總署12個月內之「預售樓花」住宅項目，建議全面取消這方面的限制，任何住宅「現樓」及「預售樓花」皆可申請按揭保險計劃。
5. 截至今年1月12日，「先免後徵」措施推出兩個多月，政府公布最新申請數字錄得474宗，與疫情前2018年「買家印花稅」平均每兩個月錄得588宗比較，仍有約19%之差，建議全面撤銷「買家印花稅」，增加非永居人士購房的誘因。
6. 撤銷「新住宅從價印花稅」，此舉不但與撤銷「買家印花稅」一樣，可吸引更多非永居人士資金進入物業市場，亦鼓勵香港人多作本地住宅投資、增加私人出租住宅單位供應、穩定中小型住宅單位之租金。
7. 樓市「炒風」雖已消聲匿跡，但筆者認為「額外印花稅」應予以保留，以確保「炒風」不會重現。
除此以外，撤銷此印花稅可能會引起「一窩蜂」放盤的現象，業主們可能因此爭相劈價，令樓市急劇下跌，造成大量負資產個案。
8. 「資本投資者入境計劃」內的投資資產應該納入住宅物業，驅使他們購入住宅物業作自住用途，並增加落戶歸屬感。
9. 政府引入內地專才的功夫沒有白費，根據相關數字，透過不同輸入人才計劃，政府去年首11個月已批准了超過126000人的申請，相比過去3年每年平均30000餘宗，有近3倍的增幅。
但批准他們居港的同時，政府也可與大灣區地區商討，如何增加合資格外來人才外匯資金首期到港置業的彈性。
政府要果斷調整相關政策
政府一方面有責任不讓樓價飆升，但另一方面亦應穩定樓價，不讓其暴跌。過往政府在樓市大升時設立多種「辣招」遏止需求，但「此一時、彼一時」。
今天樓市轉向，政府要預防樓市墮入不可逆轉的萎縮，果斷地大刀闊斧調整相關樓市政策，化危為機！
温偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）