2024-01-16
經濟日報
自2021年內房泡沫開始破裂以來，政府已經多次出台救助房地產的政策，但是效果都不大好，基本沒有起到穩定房地產市場的作用，內房的困局不斷擴大，從個別民企蔓延到大多數民企，再從民企蔓延到國企，直到本輪救助政策出台前，房地產脫困的前景依然不明朗，甚至有可能繼續惡化。不過，本輪內房救助政策的效果卻可能帶來較大的不同，筆者稍後討論。
回顧政府救助內地房地產行業的過程，政府的政策大概可以分為4個階段：
第一階段在需求端以支持剛需、改善性住房為主，在供給端以推動地方政府主導的「保交樓」為主。這個階段的政策重點偏重於民生，以保障不損害居民自住需求和購買的房屋不爛尾為主要考慮。
不過，該段政策沒有解決投資性需求消失後，內房行業出現的普遍供過於求問題，以及內房企業資金鏈斷裂後造成的廣泛負面影響，結果供過於求導致社會對房地產預期一致偏淡，資金鏈斷裂、融資困難令內房企業完成「保交樓」也困難重重，於是內房行業情況繼續惡化。
第二階段政策以支援困難內房企業融資為主。由於發現不考慮內房企業的實際困難，就很難完成「保交樓」重任，於是政府在繼續關注民生的同時，也適度放鬆對內房的監管政策，以及推動增加對內房企業的融資，其中最具標誌性的政策是在2022年11月11日，央行和銀保監會聯合下發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱「金融十六條」）。
「金融十六條」的核心就是市場俗稱的「三枝箭」，分別對應對內房企業的信貸、債券、股權融資支持。政策出台後，金融機構、證券市場和內房企業都從各自的角度作出了跟進，也達成了一些成果。不過由於沒有改變房地產供過於求的市場環境、社會預期不佳，致使出現「雷聲大、雨點小」現象，融資規模未如預期，內房行業仍無法走出困境。
第三階段政策開始轉向鼓勵需求。2023年7月24日，政府作出了「我國房地產市場供求關係發生重大變化」的判斷，要求「適時調整優化房地產政策」。也就是說，彼時政府已經確認內地房地產進入供過於求時代，政策重點從保障供應轉向增加需求。
在鼓勵需求政策下，政府放鬆了各地之前施加的各種需求管理政策，各種限購、限貸政策基本取消，就連之前限制最嚴的一線城市「北上廣深」，也同樣大幅放寬甚至取消限制政策。不過，在投資性需求消失後，放鬆甚至取消限制措施帶來的購房增量，遠小於市場的庫存積壓，所以這類政策施行後效果未如理想，市場的熱絡表現基本都是曇花一現，很快就打回原形，再次進入悲觀失望的軌道。
終對症下藥 轉向直接創造需求
第四階段就是本輪的內房相關救助政策。本輪政策的最大特點，是在認識到即使取消以往的限制需求政策，也不足以帶動房地產行業走出困境的情況下，政府政策的重點轉向直接增加對過剩房地產的需求。
從邏輯上看，這個創造需求消化過剩房地產的方向是真正的對症下藥，找準了內房屢救不起的癥結。因為投資需求消失後的新市場環境下，據測算年住屋需求僅及旺市時的60%至70%，即約有30%至40%的累積內房庫存屬於過剩，這個數量相當龐大，僅靠取消對自住需求的限制顯然無法消化，也間接說明過往救市政策效果不佳的原因所在，惟有靠政策大幅增加短期對住房的需求才行。
央行發力 助過剩庫存轉保障房
近期有幾條重磅消息，說明政府正在循將內房過剩庫存轉為保障房，和加強對內房企業融資支援的方向發力：
一是央行近日公告新增抵押補充貸款（Pledged Supplemental Lending，PSL）額度5,000億元（人民幣，下同），為政策性開發性銀行發放「三大工程」（保障房、城中村改造、平急兩用設施）建設項目貸款，提供中長期低成本資金支援，預計其中將有部分用於收購過剩內房庫存。
二是央行向8個試點城市推出1,000億元的租賃住房貸款支持計劃，支持這些城市購買商品房用作長租房。
三是央行、國家金融監督管理總局印發「關於金融支持住房租賃市場發展的意見」，該意見明確了金融機構支援租賃房建設、購買過剩房屋轉做租賃房屋、經營租賃房的具體操作路徑，打開了金融機構支持將過剩房產轉為租賃房的大門。
四是國家住建部、國家金融監督管理總局聯合印發「關於建立城市房地產融資協調機制的通知」，明確由城市人民政府牽頭協調，在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，推送金融機構，做好融資支持。
從政策的角度看，這些政策多管齊下，含金量較高，而且商業銀行系統對房產行業的金融支持也沒有規定上限，如果能夠順利落地，相信內房行業有望走出困局。
政策順利實施的效果除了可以為房地產行業解困外，另一個重大作用就是可以顯著改善金融環境，降低金融風險，刺激資產市場。因為向房地產板塊大量注入資金的過程，就是避免資金在金融系統空轉的過程。過去一段時間，雖然央行也不斷降準、降息，放鬆銀根，可是在實體經濟層面並沒有感覺到資金寬鬆，增加的金融資源大量停留在金融系統內套利，並不願意進入風險較高的實體經濟中，致使央行寬鬆金融環境的努力作用有限。
而向房地產行業直接投入資金，這些資金就會經房地產上下游的債務鏈條進入實體經濟，其資金緊張狀況就會顯著緩解，金融風險將隨之降低。而且，按政府最近出台的政策，進入房地產行業的資金以長期和超長期資金為主，再經過貨幣乘數的擴張，等於政府向實體經濟注入了大量流動性，金融環境的改善必定會帶來資產市場的改善，對搞活資本市場有重大幫助。
內房脫困利復甦 港經濟望好轉
雖然國家金融支持過剩房產轉租賃房的大門已開，但在具體落實過程中，又可能遇到如何定價、戶型地點是否合適、由甚麼樣的主體來具體施行等問題，未必容易解決。如果僅打開大門而落地困難，政策的效果就會大打折扣。
總而言之，目前的政策方向正確，落地效果尚待觀察，如能順利執行，應能對經濟和資本市場改善有重大裨益，不宜按舊經驗低估其潛在效果。對香港來說，內地和美國是影響香港這個小型開放經濟體的最大外因，現在香港正面臨內部產業復甦欠佳和外部壓力較大的內憂外患局面，如果內地房地產可以脫困、經濟復甦前景轉佳，無疑會對香港經濟好轉相當有利。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授、香港四川社團總會副會長
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