2024-01-16
經濟日報
經歷前兩年美國急速的加息周期，本港樓價連跌兩年，而2024年相信息口仍然是主導樓市關鍵因素。當今年樓市進入減息周期，對於供樓人士及準買家又會怎樣受惠於減息周期？
今輪加息周期由2022年3月開始，美國聯邦基金利率由加息前的0至0.25厘，合共11次加息，加至現時5.25至5.5厘，加幅達5.25厘。
至於香港在今次加息周期，最優惠利率（P）則累積加了5次，合共0.875厘，不過以按揭利率計算，幅度就遠遠不止0.875厘。
因為香港普遍採用拆息按揭（Hibor，H按），市佔率超過9成，實際按息由2022年年初大約1.4厘，上升至現時大約4.125厘，累積升了2.725厘。用500萬元貸款額、30年還款期計算，供樓開支由1.7萬升至逾2.4萬元，上升4成或7,215元。
上月底，美國聯儲局主席鮑威爾在議息會議後指出，不太可能再加息，並且「放鴿」稱毋須等到經濟衰退才會減息。
過往唐榮已經多次講過，加息無論從業主、買家供樓壓力，到租金回報率相對於按揭利息，都對樓市造成關鍵影響，所以當利息環境由加息周期，轉為踏入減息周期，對於新一年樓市肯定是偏向利好。
只是接着要討論是兩個問題，一是減息速度會有多快，美國到底是輕微減息還是大幅大減；第二則是美國的減息怎樣影響到香港息口走勢，特別是業主們最切身感受的供樓按揭息率。
按照聯儲局季度預測，儲局官員預計2024年減息0.75厘，2024年底聯邦基金利率的預測中值為4.6%。而市場大行分析就由減息0.75至1.25厘不等，利率期貨則預估減息至少1.5厘。
假如2024年美國減息幅度在1厘水平，按揭界認為，香港有機會出現滯後減息，按揭息率未必有明顯變化。假設按息減八分一厘到4厘，按照上述計算的500萬元貸款額，每月供款大約是23,871元，較現時減少1.5%或362元。
不過，今年是美國總統大選年，為刺激經濟增長，營造有利拜登（Joe Biden）連任的氣氛，減息幅度有沒有可能超過市場預期？
假如今年美國的減息幅度達到三分之一，以現時5.25厘計算，即減息到大約3.5厘，稍為高過利率期貨預測減幅一點。
倘H按降至3.25厘 月供款減1成
而香港按揭息率的變化，以過去兩年加息2.725厘為基準，同樣減少大約三分之一，亦即是大約在0.875厘，實際按息由現時4.125厘下降至3.25厘，每月供款將會比現時減少1成或2,472元，至21,761元，相信供樓人士會開始感受到減息影響。
若果更加激進預測，假如美國減息幅度達到一半，香港按息亦減息約1.375厘至約2.75厘水平，屆時每個月供款較現時低16%、每月可以供少3,820元，相信可以進一步刺激樓市反彈。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論