北部都會區 補地價分歧

昨日立法會有議員提出「積極回應國家發展戰略，跟進北部都會區建設」議案，該區發展可說是萬眾矚目，近期北都收地風波成為市場焦點，事件反映官、商在補地價及對樓市未來走勢出現嚴重分歧。 最終4間發展商罕有地讓政府以一般農地價收地，放棄併購多年的農地發展權。北都佔地達3萬公頃，相等於香港總面積的三分之一，如未能獲持份者積極配合，將加重政府財政負擔及拖長發展期。 北都是香港未來10至20年重點規劃工程，政府連番出招吸引發展商參與發展，去年6月先因應市況降低「標準金額補地價」最多33%，每平方呎約3,000元。去年底批出的傳統議價補地價，每平方呎進一步下跌至2,600元。據資料顯示，新地 （00016） 去年第三季完成元朗下高埔村及東成里兩幅用地補地價，可建總樓面約25萬及80.6萬平方呎，補地價分別約逾6.73億及23.1億元，每平方呎補地價約2,684及2,865元，反映政府叫價不算脫離市場。 為加快都發展及節省現金流，發展局最近從4方面修訂優化新市鎮原址換地安排，包括擴大換地用途範圍，同時亦協助持有9成業權的發展商收回第三方土地。局方表明，期望土地業權人配合政府規劃更深度參與發展，加快北都發展和讓發展更整全。不過，面對目前疲弱的樓市氣氛，恒地 （00012） 、長實 （01113） 、泛海 （00129） 及資本策略 （00497） ，最終未有在去年12月31日限期前接納政府批出的補地價，用地合共涉及6幅，總佔地約逾110萬平方呎，按照現時政府收地賠償金額，估計涉資近15億元。 發展商方面認為，不接受補地價，主要原因是相關土地未有「七通一平」（即包括道路、供水、排污、電力及地皮平整等）的配套，發展期長達7年以上，而補地價金額過高，認為情況與政府推地流標類似，當政府訂下的底價比市場願意支付地價有距離，更有傳聞差距以倍數計，令到流標情況出現。 倘未達共識 政府發展商雙輸 發展局指，「若果說是政府出價過高，亦可以是對方出價太低，低到不切實際，向來補地價要雙方『你情我願』，作為政府有基本負責任態度，若果不成事就按遊戲規則收地，政府已經預期『基本盤』是收地，（無法達成補地價）亦不會令政府大亂陣腳，並將於短期內盡快收回土地，由政府平整後再批出作住宅發展。」 北都是未來土地供應的主要來源，區內的新發展土地約3,000多公頃，當中不少於1,400公頃計劃在10年內可供發展，佔未來10年整體「熟地」供應約4成，可提供超過50萬個新住宅單位，是未來本港房屋供應重鎮，以容納250萬人口，不可能單靠政府獨力發展，需要結合市場力量才能夠提速提效。 若雙方未能在補地價達致共識，政府北都計劃將會受阻，而放棄參與的發展商失去多年來併購的心血，釀成雙輸局面。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論