【明報專訊】內地房地產市場佔GDP、居民財富及地方政府收入比例均頗高，房地產銷售面積及價格在2021年下半年以來顯著回落，為經濟帶來相當不利影響，投資界普遍關注內房市場何時止跌回穩。瑞銀亞洲經濟研究主管及首席中國經濟學家汪濤表示，即使該行預測今年內地房地產新盤銷售面積、房地產投資及新開工面積按年仍會分別下跌5%、5%及10%，但下半年表現會比上半年好；換言之，整體房地產市場在上半年能夠穩住、不再持續下行，在此前提下，房地產對GDP增長的拖累將會減少，料內地GDP今年按年增長4.4%。
今年新盤銷售面積料跌5%
瑞銀汪濤本周二在上海舉行的「第二十四屆瑞銀大中華研討會」上表示，內地房地產新開工面積及銷售面積分別在2019年及2021年創近16億平方米高位後，近年已持續下滑，把近月新開工面積年率化計算出來的全年新開工面積只有6億多平方米，她認為此屬超跌，料隨着未來幾年房地產銷售面積在8億至10億平方米之間轉趨穩定，新開工面積亦會見底回升至相若水平（見圖1）。
汪濤表示：「從長期來說，內地房地產市場高速發展已經不再復返，不論是剛性需求或改善性需求也不會再回到以前這麼高的水平，但是我們能不能在此水平穩住，即在調整過程中能不能盡量避免過度調整，令調整期比較平穩，我們覺得是政策可以發力及可以考慮的一些地方。我們的判斷是今年在各種政策支持之下，房地產新開工面積上半年能夠穩住、不再持續下行，下半年環比略有回升，令全年跌幅只有10%；今年新屋銷售面積估計按年下跌5%，房地產投資也是按年下跌5%，由於去年房地產投資下跌逾10%，今年比去年屬跌幅收窄。」
在建一手樓待售二手樓多 新開工面積受壓
內地房地產市場今年下半年能夠企穩甚至略有反彈，是汪濤的基準假設，不過她亦承認，上述相對樂觀的預測能否兌現，尤其是新開工面積能否見底回升，的確也有些變數。
汪濤表示：「目前以年率化計算的新開工面積只有6億多平方米，這看來的確比較低，但也要留意市場也有不少未完工的項目仍然需要動工，以及還有一些二手房庫存回流市場，因為如果住宅持有人覺得此項投資以後也不會升值便會在市場出售，這實際上也會降低居民對新屋的需求。所以即使6億多平方米的新開工面積表面上是超跌，但是這種超跌或偏低的水平可能會持續一段比較長的時間，未必會馬上反彈，這裏面是有相當大的不確定性，當然關鍵還是要看政府能不能以各種政策穩定樓市，增加房地產持有者及購買者的信心，令市場不會出現更大程度的超跌，不需要在更低的水平才企穩。」
汪濤表示，假如內地房地產市場今年未能穩定下來、下行更多，即樓價出現更大的調整，居民消費信心料因此進一步下滑，對經濟增長屬不利，這是必須留意的風險。
若居民收入增長加快 置業需求料增
至於內地政府可以出台哪些政策幫助樓市止跌回穩、健康發展呢？汪濤認為，除了可降低按揭利率及首期支付比例外，更重要是內地經濟增長加快、居民收入進一步上升，這樣便可增加居民買樓的能力及意欲。
汪濤總結，她對今年內地房地產市場及整體經濟的發展審慎樂觀：「內地房地產市場對整體經濟增長的貢獻是負值，最大的拖累發生在2022年，2023年仍然是負值，但已經沒有那麼大的拖累，今年的拖累可能會進一步減少（見圖2），所以我們覺得今年是內地經濟企穩和盤整的一年，全年GDP增長預測是4.4%。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]