2024-01-09
經濟日報
去年通關後，大灣區的內地城市與港澳兩地之間的巴士、高鐵等交通復常，加上「港車北上」、「澳車北上」等利好政策，兩地市民往來交流更加頻繁。一方面，北上消費熾熱，為深圳、珠海等地的零售及商舖市場帶來支持作用。另一方面，人才跨區域流動成本降低，也促進粵港澳大灣區人才加速流通。我們注意到一些決定積極投身粵港澳大灣區建設浪潮的香港青年，在內地大灣區城市置業的意願有所增長。
龍華龍崗區 開始受注意
本行早前為《2023大灣區住宅指南》進行調查，發現大灣區內地城市當中以深圳、廣州及中山最受港人置業歡迎。深圳除了口岸附近樓盤備受香港買家追捧外，隨着鐵路交通網絡更加便捷下，龍華、龍崗等樓價更低的北部地區也開始備受注意。
另一值得注意的地方是港人購置住宅作自住的比例較疫情前上升，惠州、中山等地適宜養老度假的經濟型海景樓盤受到不少青睞。去年數個內地大灣區城市對港人放寬限購令，加上樓價亦已顯著回落以及人民幣滙價下跌，導致北上置業更具吸引力。隨着今年中深中通道開通，都市1小時生活圈進一步延展，相信將利好更多有意願在內地大灣區城市置業的港人。
去年內地大灣區城市相繼調整樓市政策後，部分城市已出現局部輕微復甦的情況，最明顯的變化是買賣成交量顯著回升，9月廣州、佛山和東莞3個城市新盤成交量分別按月增加60%、19%及219%，其餘大部分大灣區內地城市均在10月迎來銷量滯後性增長。然而，樓價仍然處於下行趨勢。
廣州高端住宅價 仍受壓力
值得港人參考的是內地置業人士現時最關注樓盤的保值能力，以應對全球經濟不明朗的情況。因此大灣區內地城市新盤成交量增長集中在物有所值的優質樓盤，而不再是以未來大型發展概念為賣點的樓盤，眼前的價值最重要。二、三線城市的購買力亦持續轉移至核心區，如禪城、南海、順德佔佛山10月新盤總成交量的75%，而中心城區、濱海片區及松山湖片區佔東莞10月新盤總成交量的80%。
總括而言，內地有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放，從而帶動整體樓市氣氛好轉，但在供需基礎因素已改變的情況下，樓市復甦步伐將較為緩慢，高端市場恢復速度難免將落後於中小型住宅市場。廣州高端二手住宅資本價格近期仍承受下行壓力，預期隨着房策逐漸發揮作用，今年高端二手住宅資本價格有望回穩；深圳高端二手住宅資本價格未來數季將持續下跌，今年中後期才可望企穩，售價3,000萬以上的高端項目抗跌能力相對較強。
撰文 : 曾麗 仲量聯行華南區研究部總監
欄名 : 專家論市