樓市新潮 反向置換

中國經濟在變局中跨年，元旦聚會除了忙碌一年後的休整歡聚，也成為人們交換信息、觀察經濟走勢的場合。房地產成為城市中產群體聚會的熱門話題，房子跌了多少、掛牌多久、賣沒賣出去，在交談中對比驗證自己的資產價值。在這一波樓市跌宕中，有一個很明顯的趨勢，叫做反向置換。 按照傳統的房產交易鏈條，改善需求是從小戶型換到大戶型，從郊區換到市區，從普通住宅換到高檔住宅，是謂正向置換，目的是為了提升生活品質及房產價值。而近段時間房地產下行，出現了反向置換潮，則是以大換小、以近換遠，或是賣掉豪宅置換為普通住房。 長者套現養老 中產減輕負債 在過去半年的樓市波動中，一線城市的反向置換尤為明顯，其中主要的兩類置換群體，一為老人，二為中產。北京的一些地產經紀反映，近期市場上交易的千萬元級別房源的業主，幾乎一半為已經退休的老年人，出售的房產是位於市中心的老牌高端住宅，或是郊區別墅。 事實上，現在50至60歲的群體，是中國房地產大發展階段主要的購買力，彼時中國經濟正在加入世貿（WTO）之後躍上台階，這群人正是年富力強，靠創業擁有一定的資本積累，或是單位的福利分房價格攀升，也獲得了財富增值。如今房地產周期從波峰落入波谷，這批手握房產的人也開始步入退休年齡，兒女早已獨立生活，於是將多餘房產出售變現，用來養老，或是從郊區別墅回到城裏，安置一個靠近醫院的小房子。 老年人的反向置換或符合規律，不過在這一波換房潮中，也有不少年輕中產主動消費降級。在過去幾年經濟波動期，中產階層無疑是受傷最重，收入預期不穩、就業惡化的宏觀環境下，這些人也成了調整資產配置的主力，以減輕負債壓力，提高資金流動性。 另一方面，一線城市的反向置換潮也有着政策主導的因素。以北京為例，過去幾年的城市發展和土地規劃都在有目的地向郊區轉移產業和人口，根據官方統計數據，過去5年裏，作為「城市副中心」的通州區人口增長26.5萬人，為增速最快區域；相應地，北京城六區常住人口則普遍下降10%至15%。 去年中的中央政治局會議，已做出「房地產市場供求關係發生重大變化」的轉向定調，房地產「只漲不跌」的樓市預期打破。在過去半年的房地產市場變化裏，相較於過去看重升值空間，性價比已經成為大多數購房者考慮的問題，意味着房子從金融屬性真正回了歸居住需求。 內房刺激政策 恐難激起漣漪 新年伊始，今年中國經濟的走向很大程度取決於房地產的表現，從中央到地方的刺激政策也將不斷祭出。不過從這波反向置換潮來看，人們對房地產的預期已出現根本性轉變，政策能夠激起多少漣漪，恐怕不能太過樂觀。能否穩住樓市，也許是今年中國經濟的最大懸念。 撰文 : 潘攀 欄名 : 國情知聞