2024-01-05
明報
【明報社評】政府公布新一季賣地計劃，只得一幅元朗工業用地，未有推出商住用地。本港經濟疲弱樓市不振，發展商投地意欲大減。政府與「一鐵一局」（港鐵及市建局）去年就多個商住項目招標，均以流標收場，與此同時，政府亦不能賤賣土地，推地步伐有所調整，可以理解，惟絕不能全面停止造地賣地。土地供應必須由政府主導，為了減少流標，當局推地時，可以容許地皮發展有較大彈性，然而為了本港長遠發展，政府一定要堅持造地賣地，萬萬不能重蹈當年勾地制度的覆轍，將土地供應主導權拱手讓給私人發展商。
土地供應須政府主導
不能拱手讓予發展商
環球經濟不景，內地增長放緩。高息環境下，本港樓市受壓，差估署樓價指數連跌7個月，跌至近6年半低位。大型發展商本來就有不少土地儲備及貨尾單位積存在手，樓市疲弱加上建屋成本增加，發展商投地意欲自然亦大降。2023年是本港賣地出現最多流標次數的一年，政府與「一鐵一局」合共推出12幅土地招標，當中一半流標，部分項目更屬「零入標」。即使個別項目有發展商中標，但成交價都偏低。以最近大嶼山長沙東涌道一幅住宅地為例，當局只接獲一份標書，發展商最終以2億多元投得地皮，中標價不僅為市場預期下限，論每呎樓面地價，亦遠比毗鄰一幅2019年初成交的地皮為低。
賣地成績不理想，直接影響政府庫房收入。去年政府推出7幅住宅用地及1幅商業地，僅得5幅售出，賣地收入合共134億元，按年下跌逾五成，是2010年恢復賣地後相關收入最少的一年。另外，發展商補地價意欲亦不高，全年補地價金額不足200億元，未及前年一半。政府土地相關收入遠遜預期，財政赤字大有可能超過1000億元。
2023/24財政年度進入最後一個季度，政府昨天公布新一季賣地計劃，商住用地皆欠奉，只得元朗一幅工業用地。發展局長甯漢豪表示，今季不主動賣住宅地，乃是考慮到首3季不同來源住宅用地供應，合共可提供7960個單位，連同本季度的3570個單位，已經相當接近整個財政年度的預期供應目標，加上近月投地氣氛淡靜，政府認為不推住宅地是合適做法。至於商業用地，甯漢豪表示目前商業樓面空置率仍處於高位，當局既要考慮未來發展需要，亦要考慮當下商業地投標意欲不高的現實。
土地是重要資源，政府當然不可以賤賣，市况欠佳下政府若勉強推地，結果也只會頻頻流標，進一步影響市場氣氛。以商業地為例，金鐘廊重建項目，原本是今個財年賣地計劃的重頭戲，去年初市場估值高達225億元，然而當下商廈市道低迷，甲級寫字樓空置率高達13%，政府決定押後推出這幅「地王級」商業用地，亦屬合理。政府推地不可能不考慮市况，然而經濟起落有其周期，地皮發展需時多年，若等到經濟好轉才推地，屆時就可能不夠商業樓面使用。當局可以因應市况調節推地步伐，然而政府一定要牢牢握住土地供應主導權，絕不能重走全面停止賣地造地的歧途。
回歸後，特區政府曾先後於1998年及2002年宣布暫停賣地，為期分別是9個月及12個月。及至2004年，政府恢復賣地，但不再主動推地，而是全面採用勾地機制，實際就是讓香港土地供應主導權，拱手讓給私人發展商，直至2010年為止。這7年間，政府既不造地，又沒有主動賣地，發展商勾地申請也少之又少，結果是土地房屋供應出現嚴重斷層，樓價暴升，遺禍深遠。過去一年樓市表現雖然疲弱，但跟亞洲金融風暴期間又或本世紀初樓市大崩潰時期相比，明顯不能相提並論，看不到有暫停賣地的需要。勾地制度2013年正式取消，近期又有意見主張恢復此一安排，政府必須認清什麼是社會整體利益，萬萬不能好了傷疤忘了痛。
香港經濟發展雖然面對不少逆風，但為了改善居住問題「告別劏房」、推動經濟升級轉型、促進創科發展，依然需要致力增加土地房屋供應。北部都會區6幅地皮，政府與發展商未能就補地價問題達成協議，當局就應該果斷進場收地。政府造地必須持之以恆，也不能隨便叫停賣地。當局若擔心流標，可以因應不同地皮的情况，提供更大發展彈性。
地皮發展增彈性
靈活吸引發展商
去年初，市建局推出觀塘市中心第4、5區旗艦級大型商業項目，只收到一份標書，最終流標收場。事後市建局方面提出，可以將項目改為商住發展，一些發展商對此似乎亦感興趣。近年政府推地，有時會附加較多條件，例如中標發展商必須興建院舍等政府設施等。這種綑綁式地皮發展，在一些情况下確有可能影響發展商入標意欲，當局可以視乎需要，適度「鬆綁」一下。另外，一些新發展區規模宏大，投資金額高，回報年期長，基建也不足，發展商裹足不前，政府可以考慮將地皮拆細推出，降低投資成本，同時在基建方面加強配合。總而言之，政府必須緊抓土地供應主導權，在此大前提之下，可以採取一些靈活變通的方法，盡力吸引發展商入標。