2024-01-03
經濟日報
來自《雙城記》的名句「那是最好的時代，那是最壞的時代」。在剛過去的2023年，經歷了加息周期，令樓價只升不跌的神話幻滅；而踏入2024年，息口有望見頂回落，市場憧憬減息可帶動樓市走出谷底。本報綜合50名專家意見，逾9成預期今年樓價將平穩甚至向上，「最牛」看樓價升1成。
受到加息拖累，2023年樓價未能一升到底，全年倒跌約5%收場，負資產個案亦隨着樓價下滑而回升。然而憧憬今年息口回落，加上經濟復甦，樓價可望低谷反彈。
本報綜合50位，分別來自發展商、測量師、地產代理及學者的專家分析，92%（46位）預期今年樓市會呈平穩發展、甚至錄得升幅。其中，28位（56%）料全年樓價會向上，佔23位（46%）預料升幅為5%內，而有5位估計升超過5%，包括4位看漲幅度最多達約1成。
多看好豪宅前景 受惠專才客
一眾看好今年樓市的專家中，普遍認為今年息口有望見頂回落，以至政府推出「高才通」計劃及減辣措施等，均是利好今年樓市的關鍵因素，為樓市帶來上升動力。亦有專家相信經濟持續復甦，能助樓市止跌回升。對比中小型單位，較多專家看好豪宅前景，主要是相關物業可受惠專才資金流入，以及供應緊絀等因素。
不過，統計中仍有4位料今年樓市會延續跌勢，普遍預計跌幅介乎5%至10%，主要由於即使減息，惟息口短期仍企於高位，加上地緣政治緊張，以及新盤積壓量多，均為樓市添加下行壓力，令樓市難以扭轉跌勢。
事實上，息口直接影響了過去一年樓市走勢，亦將繼續左右未來樓市變向。美國聯儲局本輪加息周期自2022年初展開，至今累積11次加息，共上調利率5.25厘。期間本港銀行雖未有完全跟隨美國加息步伐，但與供樓相關的1個月拆息早已升穿5厘，且持續高位徘徊。在高息口拖累下，二手樓價自去年5月起不斷走下坡，最終全年下跌約5%，是繼2022年後連續2年錄得跌幅。
新盤供應仍足 二手恐續捱打
另一個與樓市表現息息相關的因素，是發展商的推售策略及市場吸納情況。由於去年樓市氣氛淡靜，新盤面對積壓量高企，發展商均依靠低於市價的策略推盤，對二手市場帶來顯著衝擊，更形成樓價一浪低於一浪。
事實上，未來一年新盤供應仍充足，潛在新盤數量達約3.5萬伙，明顯高於每年一手吸納量約1.5萬伙，當中單計取得預售而未應市單位已達約1.6萬伙，意味今年樓市仍將備受挑戰。
然而，受惠減辣及憧憬息口見頂等因素，近期一手市場氣氛正呈現好轉迹象，或反映市場對當前樓價已予以一定認可。以上月發售的天水圍新盤YOHO WEST為例，發展商開價創6年新低，實質開價是與大市同步，而項目在發售不足1個月沽出逾1,000伙，足見淡市中市場仍具有足夠承接力。
不過，相比一手市場，未來一年二手難免繼續面臨捱打局面。據代理數據顯示，去年全年二手住宅只錄得36,268宗買賣登記，不但低於2022年全年錄得36,974宗水平，對比2021年共錄得60,332宗，更大跌近4成。
作者：鄭達偉
責任編輯：黃鑠安
報道系列 : 2024前瞻︰樓市篇