2024-01-02
經濟日報
今日是本欄2024年見報第一天，最近正在檢視2024年地產市場的情況，總的結論是整體都需要去庫存，包括住工商舖。
私樓落成高峰 供過於求
根據差餉物業估價署的數據（附表1），2024年私樓落成量高峰，接近2.7萬伙，2023至2027，每年平均1.9萬伙落成，超出近五年（2019至2023）平均每年1.5萬伙的市場吸納量，出現供過於求。
雖然今年是落成量高峰，但發展商正微調施工進度，估計會延遲落成，2023年至10月只有約1萬伙落成，唐榮估計有部分單位延後至2024年落成，今年的落成量亦有部分可能會推遲至2025年。
2022及2023年加息期，一手全年成交量萎縮至略多於1萬伙。今年如果減息起動，又能否回升至1.5萬伙的吸納量？截至2023年第三季末，已入伙而未售出的現樓貨尾單位增加至1.8萬伙，發展商需時去現樓庫存，似乎亦正減慢新申請預售樓花。
官方數據截至2023年第三季，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.7萬伙，重回歷史高位，短期新盤量多的情況未改。
至於地產市場寄予厚望的人才，香港過去一年超過18萬人申請各類吸納人才計劃，逾11萬人已獲批，當中7萬人已移居至香港。另外「先免後徵的稅收安排，申請最新數字為296宗。人才來港有明顯推高租市，仍未推動買賣市場。
工商甲級商廈2022年底，空置面積1,378萬平方呎（參考：國金2期200萬平方呎樓面），空置率15.1%，持續負吸納量，市場預測2023年底或2024年初升至18-19%，空置樓面進一步上升，除了傳統中環區，亦有港島東、黃竹坑、長沙灣及東九龍等，可謂「區區有新樓」。另外商舖樓面2023年亦是落成量高峰，工廈相關樓面亦有大量現貨，供應多。
揀樓不揀市 覓優質好盤
住、工、商、舖都有大量庫存需時消化，高息影響地產市場入市關鍵，亦影響發展商買地意慾。發展商持續減價賣樓，影響二手樓價，現時樓價由2021年高位跌幅超過兩成，超過2008金融海嘯，下一個比較跌幅，已經是八十年代初的香港前途信心危機期，當時跌幅32%。
唐榮估計，香港人有錢，等候減息及再減辣，有好多過去超貴的優質盤放售，或者兩房價錢可以買三房，揀樓不揀市，有機會買到旺市難尋的好盤。商廈市場相信需時休養生息，亦即更長時間去庫存。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論