2024-01-02
星島日報
大灣區樓市去年受到中國恒大債務違約拖累下，出現爛尾樓等不利樓市因數影響，令大灣區整體樓市跌至谷底，中央政府於下半年出手挽救樓市，推出多項刺激樓市措施，經過多月穩定樓市情況逐步向好，以一線城市例如廣州、深圳等於第4季交投顯著回升，但部分地區仍未擺脫樓市跌勢。踏入新一年，有業界表示大灣區今年整體樓價仍面對下行壓力，但在新政逐漸發揮作用，整體樓市將漸趨平穩。
中國恒大債務危機於2022年越演越烈，至2022年底總負債高達2.4萬億人民幣，令踏入2023年大灣區整體樓市亦受到影響，並出現爛尾樓、隨後多個開發商亦出現債務危機，市場入市信心跌至低點，中央政府於去年下半年推出新政穩定樓市措施。
仲量聯行物業報告指出，內地於去年9月起，實施「認房不認貸」、調低住房貸款利率等政策，部分大灣區內地城市也推出地方性樓市調控政策優化細則，如廣州部分地區放寬限購，東莞、佛山放寬港澳居民購房條件等，一系列措施釋放市場購買力，加上發展商於「金九銀十」期間積極促銷樓盤，帶動9月廣州、佛山和東莞三個城市新盤成交量分別按月增加60%、19%及219%，其餘大部分大灣區內地城市均在10月迎來銷量滯後性增長。
帶動高端二手房成交升
大灣區9城市，在新政推動下，各城市復甦進程亦有不同，其中以一線城市廣州及深圳復甦進程最為理想，廣州於去年9月，開放了番禺區、黃埔區、花都區、增城區、從化區以及部分白雲區的限購，成為首個放鬆限購的一線城市，新政落地有效釋放了部分剛需以及剛改客群的購房需求，全市新房成交面積月度上升38.4%。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，受資產安全意識增強影響，置業人士對資產實際價值的重視程度持續上升。大灣區內地城市新盤成交量增長集中在物有所值的優質樓盤，導致兩大變化：其一是以未來發展概念為主要賣點的樓盤對買家吸引力減弱。
供需基礎因素已變
曾麗續稱，另一變化是二、三線城市的購買力持續轉移至核心區，如禪城、南海、順德佔佛山十月新盤總成交量的75%，而中心城區、濱海片區及松山湖片區佔東莞十月新盤總成交量的80%。受政策影響，大灣區內地城市二手市場交易成本有所下降，二手市場涉及換樓需求的交投增多。其中中小型住宅市場受惠復甦較高端住宅市場更為明顯。10月廣深佛莞四個城市的二手住宅成交總量分別按月增長，升幅介乎4%至 57%不等。
展望明年樓市走勢，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表不，預期今年大灣區整體樓價將平穩向上，但部分城市仍在去庫存當中，樓價表現將不及廣深兩大龍頭城市。
曾麗續稱，總括而言大灣區城市樓市呈現局部輕微復甦的趨勢，並依然面對下行壓力，內地有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放，從而帶動整體樓市氣氛好轉，但在供需基礎因素已改變的情況下，樓市復甦步伐將較為緩慢，預期隨着房策逐漸發揮作用，今年高端二手住宅資本價格有望回穩。