2023-12-29
經濟日報
又到了回顧過去一年樓市的時候，筆者就以年初時發表的「2023年我對樓市的10大忠告」一文的內容作回顧基礎，是筆者連續16年為樓市撰寫我認為值得留意的正面/負面因素給消費者參考。2023年的樓市發展，正是被文章開首的第一點的「中美決戰才是市場最大關鍵」不幸言中，政治上的角力隱憂正正壓倒了本來聚積空前深厚的購買力和正常需求。
「愈接近真正時移世易的一天，戰爭亦接近，而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。」
「是一場博弈，即是彼此各出奇謀，也即是局面會隨時改變，市場趨勢被左右，市場機制許多時亦失效。」
「當中國在固守被動階段，市場亦容易走向負面，相反當中國主動及發放能量的時候，市場也容易景氣。」
結果是美國盡情衝擊香港市道，中央卻充滿底氣，亦在這個時候整頓市場甚至一些企業模式。投資者猶如兩面受敵，苦不堪言。筆者認為政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因，好讓市民追隨支持，及以免被負面流言蜚語乘虛而入，令人心虛怯。
9.17萬億元定存 凍結財富效應
2023年持續2022年的「無論市場變化如何，大部分時間市場也被扭曲詮譯」，「市場情緒和唱締造大局」下，負面主宰下，疫情後香港雖回復緩慢但仍受國際投資者歡迎，卻被唱成為「國際金融中心遺址」，香港在認知戰上其實非常被動。市民在悲觀情緒下將積聚龐大的購買力轉了去做定期存款。去年至今年9月逾年半時間共流入3.73萬億元至破紀錄9.17萬億元，香港成為世界上除了盧森堡外銀行存款對比GDP比率最多的經濟體。不單令「樓市機制復常」落空，財富效應亦被凍結。「資金走勢左右大局」更在存款滿溢下出現樓價下調。
不過，好事情也抬頭，「優才領導不可逆轉」，優才計劃的成功，令房地產不論租/買也有了新的支持力。
「租金反映需求真相」，負面情懷放緩了樓市買賣的購買慾，但截至2023年10月份官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升，反映樓市最基礎底氣仍充足。樓市趨勢和市場數據雖背道而馳，根據市場數據和結構評估樓市已經失效。
但樓價下跌的結構是甚麽？似乎也並不鞏固。樓價下跌的結構是：悲情下+低通脹+高定期存款利息=空前強大的購買力凍結在銀行！
以上結構只要略作改變，無論減息、通脹上升、悲情減退、甚至GDP提升也會令約9萬億元定期部分成為購買力回歸市場，我們的確未能夠掌握到回升的時間表，但並不遙遠也不冗長。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點