2023-12-27
明報
【明報專訊】油旺地區重建或引入「垂直城市」（Vertical City）發展理念，以高空發展的都市形態作更新規劃，即日後或建摩天大樓。市區重建局早前改劃觀塘市中心第4、5區「巨無霸」商業項目，擬採用垂直城市發展概念，以重建高密度混合用途項目，同時試行「浮動規劃參數」（見另稿）模式。市建局行政總監韋志成接受本報訪問稱，觀塘項目「正進行突破」，若最終落實，認為可將垂直城市概念應用於油旺甚至其他地區；同時本港亦應向浮動規劃參數方向發展，在市場波動下增加發展商投標的吸引力。有立法會議員稱摩天大廈在港普遍，認為可試行上述新規劃模式，以了解社會反應。
與浮動規劃參數並行 密度增屬誤解
市建局去年11月為觀塘市中心第4、5區項目招標，至今年初流標。為增項目吸引力，局方修訂發展方案，減少商業部分約20%，改為新增住宅部分，並擬設於樓高360米的地標式住宅中層以上至高層。同時，項目由「商業用途」改為「其他指定用途（混合發展）」發展模式，讓中標者可靈活調撥發展樓面作住宅、辦公、酒店和零售等業務。項目正諮詢公眾，料明年2月有結果，若最終落實，將成全港最高住宅及第五高摩天大樓（見表）。
韋志成說，觀塘項目今次「衝破」部分既有框架，包括為首個地積比可達12倍的「混合用途」項目，並容許一幢大廈內同時設住宅、商業、娛樂及酒店等。他說，若項目最終落實，可將垂直城市概念放在油旺及其他重建區，應用於部分合適地方，連同浮動規劃參數模式，可為發展商提供更多選擇。
林筱魯稱可一試 了解社會接受度
問及若多區應用「垂直城市」概念，將無可避免令整體樓宇高度增加，會否同時增加城市密度而有違重新規劃原意，韋形容此為「誤解」，解釋「當（樓宇）起高一點，地盤面積變相會收窄 ，從而令地面空間增加」，局方會繼續推銷此概念。
市建局前執行董事、立法會議員林筱魯說，垂直城市在港為嶄新規劃模式，必然顛覆地區規劃。他分析，市建局調整觀塘項目屬流標後的應變方案，但觀乎本港環境，認為可因時制宜「去試」，以了解社會接受程度。至於新模式帶來的轉變如建築密度及高度等，他認為摩天大樓屬本港文化一部分，密度則「見仁見智」。
研跨項目跨區補貼 賺錢項目助其他區
除改變本港現有城市規劃模式，市建局亦正研究透過跨項目及跨區補貼，以推展更多重建項目。韋志成解釋，以正做重建研究的荃灣為例，由於該區地積比僅為5倍，即可建樓宇面積較小，有更大空間可提高地積比，日後只要放寬，便可建更多樓面，發揮更大發展潛力，認為此屬「賺錢的地區」，可透過此項目補貼舊區如油旺等地積比較高項目。
韋又解釋，早前局方將舊設施及街市分別納入馬頭圍及九龍城的重建項目，亦是充分運用土地的例子，以將「回報欠佳項目變成良好」，有利日後推展土瓜灣「十三街」等必然虧損的項目。
荃灣深水埗研究落實前 建議不再做研究
韋志成補充，荃灣及深水埗重建已完成基線研究，正找出該區具發展潛力部分，下一步將制訂市區更新大綱藍圖及做技術研究，料屆時將如同油旺，各制訂3個市區更新大綱發展概念藍圖方案。他說，繼荃灣及深水埗重建研究後，將建議政府不要再做研究，先將已做的研究落實。
市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究（油旺研究），去年2月推出有關資料手冊，提出3個發展方案，至今未公布方案具體完成時間表。
明報記者 區慧盈 黃偉超