2023-12-22
經濟日報
加息周期下樓價連跌兩年，中原集團行政總裁施俊嶸認為，隨着租金回報率跟息口差距收窄，樓價下跌空間有限，當美國開始減息，加上本港輸入人才政策對房屋需求帶來支持，預計明年樓價在5%上下波幅。
「過去好長時間處於低息環境，市民有足夠首期就買樓，因為租樓被視為替業主供樓，但現時情況逆轉，租抵過供，有少少錢可以租全新樓。」施俊嶸認為，這個是近兩年樓價反覆下跌原因，而隨着過去1年租金上升逾1成，而樓價亦從高位下跌2成，租金回報率跟按揭「封頂息」開始趨近，息口對未來樓價影響將會減少，當明年息口開始下降，甚至只是放風將會減息，樓價等資產價格就會上升，預計樓價上下波動5%。
豪宅市場料較受惠
「息口只是其中一個因素，樓價再向上視乎有否其他因素支撑。」施俊嶸所提及的「其他因素」，包括施政報告推出的一系列吸引「人財」措施。他指出，移民潮令到香港房屋需求下降，政府利用引入內地人才令到人口恢復增長，填補了樓市需求，「（搶人才措施）力度不細，有多達10萬人，香港新樓1年才有萬多伙，來港專才即使分5年買樓，亦足夠消化哂所有新樓，對香港樓價好大支持。」
當中豪宅市場預計較為受惠，因豪宅本身市場規模較小，引入購買力可以佔頂級豪宅市場相當大比例，近數個月豪宅交投已經有所上升。而部分較年輕的內地專才、留學生則會選擇新市鎮的一、二手樓，剛需的上車戶型。反觀近年移民客多為一家大細，相對換樓、3房單位需求較受影響。
對於施政報告推出樓市「減辣」措施，施俊嶸形容力度能夠防止樓市崩盤式下跌，但不足令樓市重拾升軌，預計當政策效果隨着時間消耗，樓價會繼續出現下跌壓力。而他認為，若果樓價持續下跌，會衍生經濟崩潰等問題，認為政府有需要穩定樓市，除了全面「撤辣」，亦要考慮吸引更多人對樓市有信心去買樓，例如配合鼓勵生育政策，能否讓擁有初生嬰兒的家庭能夠有印花稅優惠。
內地樓市方面，他指，「內地樓市出現比較大的供過於求問題，過度供應較難解決，特別在三、四線城市。」未來內地樓市難以快速上升，但相信地區分化情況會持續，選擇地理位置愈來愈重要，一、二線城市核心地段會更加追捧。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安