近期樓價下跌，重回6、7年前的樓價水平，但其實地價跌幅更為誇張，早前市建局一幅九龍城盛德街地皮，地價直奔30年前水平。
樓價由高位累積平均下跌逾2成，近期不少二手成交樓價均重回6至7年前，其中一宗比較誇張的個案，是北角傳統豪宅的寶馬山花園一間3房海景銀主盤，以1,338萬元沽出，較市價低25%，相較原業主2014年1,600萬元購入，9年貶值約16%。地產代理形容是重回1997年水平。二手樓價指數中原城市領先指數（CCL）跌穿150點水平，亦重返2017年3月中水平，創逾6年半新低。
但其實地價變化更加誇張，以日前信置 （00083） 夥拍招商局置地、鷹君以19.3億元，投得市建局九龍城盛德街項目，每平方呎樓面地價不足4,700元，較市場估值下限低2成。
如果比較鄰近地區，同由信置合資去年10月投得的土瓜灣榮光街項目，每呎樓面地價8,571元，一年地價跌45%。
唐榮再拿一個上世紀例子作比較，跟盛德街相隔不遠的龍圃道11號帝庭豪園，前身曾是青年拘留所，在1994年3月賣地作私人住宅發展，剛好又是信置所投得，當年地價22.6億元。
翻查帝庭豪園所在地皮，可建樓面約40.4萬平方呎，相當於每呎地價約5,599元，換句話，今次盛德街算是直奔30年前，比1994年地價低16%！盛德街項目可能算是比較極端例子，但從其他賣地、補地價情況，地價重回10多、20年前不在少數。
早前越秀地產 （00123） 公布，跟政府就油塘東源街達成換地協議補地價13.46億元，每呎樓面地價約2,040元，以同區、同類補地價計，低過2012年PENINSULA EAST補地價每呎2,200元，重回逾10年前水平；新地 （00016） 元朗錦田下高埔村，每呎補地價約2,680元，相較比鄰同系的爾巒在16年前補地價低7%。
賣地頻流標 涉建築成本漲
樓價跌幅誇張，但地價跌幅更加驚人，難怪今年政府賣地頻頻流標，地價收入亦大不如前。事實上，有發展商解釋，地價回落速度遠較樓價為快，其中一個原因是，現時建築成本遠較10年前為高。
根據利比測量師行最新報告，利比建築工程投標價格指數（私營機構）今年第二季為2590點，按年增5%，若果相較10年前大約升2成。如果聚焦在高端的分層住宅，最新每呎建築成本約3,447至4,200元，翻查在2016年第一季同類型物業，利比估算每呎成本大約2,258至3,410元，升幅達2至5成。
在樓價下跌，但建築成本不跌甚至上升，再加上融資成本夾擊下，地價明顯比樓價跌得深、跌得狠。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論