2023-12-20
明報
【明報社評】政府向立法會提交修例草案，建議降低舊樓強拍申請門檻，視乎樓齡組別及地點而定，最多可降至65%。香港市區老化，部分舊樓宇已有六七十年歷史，日久失修恐釀意外，若要維修又所費不菲，並非每名小業主都願意負擔。從加快市區重建步伐的角度而論，降低強拍申請門檻，並非不可為之，然而小業主面對發展商收購，議價能力下降，也是毋庸置疑。政府設立辦事處，支援受強拍影響的小業主，實際作用多大，還得拭目以待。當局必須在促成舊樓重建及保障小業主之間，尋求合理平衡，同時也要加快造地，為未來市區重建所須的人口重置工作，及早做好準備。
長者業主愁維修
強拍擔心補償少
舊樓強拍條例於1999年6月實施，發展商或大業主若擁有地段八至九成業權，可向政府申請強制售賣令，以便重新發展，土地審裁處會考慮樓宇樓齡及維修狀况，決定是否接受申請，申請人亦須證明已採取合理步驟但仍未能收購餘下業權。土地審裁處多年來合共接獲超過400宗強拍申請，當中以樓齡介乎50至69年的舊樓為主，樓齡達70年或以上的申請僅得1宗，而獲審裁處發出強拍令的，則有大約170宗。
截至2020年，全港樓齡達70年或以上的舊樓約有1000幢。發展局稱，當中兩成七已接近實用壽命期限，「復修在財政上未必可行」，鑑於重建步伐未能追上樓宇老化速度，有必要採取更有效措施，加快舊樓重建。行政長官李家超去年首份《施政報告》，已提出放寬強拍申請，視乎不同樓齡，將門檻降至六成或七成，然而有持份者關注，六成強拍門檻太低；另外，豪宅區與基層社區的舊樓就算樓齡一樣，樓宇狀况也可以別若天淵，無法相提並論。政府昨天提交的修例草案，因應相關問題，作了一些調整，除了門檻不低於65%，另一重點就是加入了區域考慮。
根據新方案，50年以下樓齡的私樓，強拍門檻一律維持現時90%；樓齡50年或以上者，強拍門檻則要視乎位置及樓齡。修例草案列出7個「指定地區」，包括長沙灣與深水埗、馬頭角（包括九龍城與土瓜灣）、旺角、西營盤與上環、荃灣、灣仔、油麻地。樓齡50至59年的私樓若位於「指定地區」，申請強拍門檻由80%降低至70%；若在「非指定地區」，門檻則不變，維持80%。樓齡60至69年者，「指定地區」的強拍門檻降至65%；「非指定地區」的門檻降至70%。如樓宇樓齡達70年，不論地點，強拍門檻一律降至65%。當局解釋，選定7個「指定地區」的理據，是區內有超過300幢樓齡50年或以上的樓宇，以及有200幢或以上接獲強制驗樓通知的樓宇。
今年以來一再發生舊樓失修墜物事故，反映舊樓重建確有必要加快。新的強拍門檻，無疑較之前的建議細緻。強拍最低門檻改為65%，略高於原先建議的六成，是偏低、偏高還是適中，不同持份者或有不同看法，惟樓齡達70年或以上者，多為舊式唐樓，失修情况一般比較嚴重，老業主也比較多，要他們耗費心力和金錢處理樓宇維修問題，其實有一定困難；何况這類舊樓業權有時頗為複雜，一些單位的老業主，可能連下落也不清楚，適度降低強拍門檻，無可厚非，然而當局有責任保障小業主權益，包括獲得合理補償。
降低強拍門檻，發展商收購容易了，小業主議價能力無可避免降低。去年《施政報告》首提放寬強拍門檻，已有測量師預計，私人財團願意付出的收購價將下降。很多長者業主都不想為樓宇維修煩惱，也擔心收購重建補償太少，無法在區內另覓合適居所。理論上，小業主如果認為大廈不算太破舊，不滿強拍決定，可以向土地審裁處提出上訴，但打官司既花時間也無保證，若遭法庭駁回，甚至還要支付訟費。政府表示，發展局明年將成立辦事處，專責為受強拍影響的小業主提供更多支援，例如提供專業估價及法律服務、搬遷支援等，惟實際作用多大，仍然有待觀察。當局必須平衡舊樓重建與保障小業主的需要，否則只會衍生新的問題。
私人財團在商言商
舊區重建還看政府
政府降低強拍門檻，一大政策目的是借助發展商之力，加快舊區重建，然而私人財團在商言商，申請強拍重建，目標只有一個，就是賺錢，不像市建局那樣需要處處考慮社會整體利益。大型發展商過往一直有積極收購市區舊樓，增加手上土地儲備，他們垂青的，往往都是一些位置優越、鄰近名校的舊樓。放寬強拍後，港島中西區和半山一些陳年舊樓，也許成為搶手貨，但發展商是否有興趣向一些以基層為主的舊區樓宇入手，卻頗成疑問，到頭來很多舊區重建工作，恐怕還是要靠政府和市建局推動。香港市區老化，大規模重建，現在就要籌謀，政府必須加快造地，以便日後「騰籠換鳥」。交椅洲人工島離港九市區不遠，可以用來安置受舊區重建影響的居民，當局宜早作規劃研究。