點解買商廈

商廈買賣今年一直淡靜，直至近兩個月出現大反彈，全幢及分層商廈先後錄大額成交，相信因價格較高峰期大幅下挫，不論用家及投資者，均認為是入市時機，面對種種不利因素，仍覺得值得入市。 今年首3季商廈買賣實在淡靜，而踏入10月份，商廈市況出現反彈，首先起動為分層商廈，灣仔資本中心兩層、中環永安集團大廈等，出現久違了全層商廈買賣。來到11月，買賣進一步轉強，先有證監會以54億元，向太古地產 （01972） 購入多層商廈，而日前體育品牌李寧以22億元，向恒地 （00012） 購入港匯東全幢商廈。再連同天后金輪天地全幢以逾5億元易手、中環中心高層全層以7.5億沽出，單計4宗買賣，涉資約88億元，換言之，近個多月合共已有逾百億元商廈買賣。 近兩月回暖 錄逾百億元成交 商廈為多個物業範疇中較受壓的一類，成交突然增加，是否代表商廈基本因素正在改善？似乎不是。據仲量聯行最新數據，整體甲級寫字樓空置率於今年年底升至12.9%，中環空置率升至9.9%。事實上，空置率已升至近10多年新高，而還未計算未來兩年大量新供應，空置樓面太多，要消化起碼需時數年。租金方面，截至11月底，整體甲級寫字樓租金下跌5.3%，已是連續多年下跌。換言之，甲廈空置率高、租金持續向下，並非正面消息，亦暫未見轉勢，為何商廈反而連錄大額成交？ 投資市場上，歸根結柢仍是睇機會，當價格回調，自然吸引資金流入。近1個月出現4宗大手成交，細心分析有共通點，就是價格較4至5年前大幅下挫。以日前李寧購入港匯東全幢商廈計，成交呎價約1.5萬元，若與5年前同一地段、恒地沽出京華街全幢商廈，呎價約3萬元成交計算，5年間呎價回調一半。 呎價高位跌近半 吸財團入市 另外，5年前中環中心49及50樓全層成交，呎價高見5萬元，而5年後今日，高出10多層的67樓，以每呎2.7萬元成交，按此計算，呎價亦在5年間跌約一半。至於本地財團購入的金輪天地全幢屬銀主盤，原業主5年前以逾8億元購入地盤再自行興建，如今貶值4成沽出，呎價不足1萬元。上述成交，呎價均與4至5年前高位比較，折讓約一半，立即吸引財團入市。 另一特色是用家佔主導，最大手兩宗買賣，來自證監會及李寧購入港島東的商廈項目。兩公司均表示，購入樓面作自用。商廈以往一直租售價高企，對企業來說，自置樓面始終有好處，避免業主加租，或搬遷過程亦涉及一定成本，用家趁低價買樓面自用，屬良好時機。 商廈面對挑戰仍然多，供應持續偏高、空置率高企等，並非短時間內可解決，但在投資角度，當價格跌至低水平，用家及投資者仍有興趣入市。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論