2023-12-16
經濟日報
內地房地產市道疲弱，一二手樓價未止跌，一線城市近期大舉放寬早年榮景期間所設的防炒賣措施，令買賣方可較貼近市場機制，尋找合理供求平衡，預期效果暫時言人人殊。有見房地產野蠻式高槓桿擴展的積弊，中央政府近年致力拉韁改錯，惟行業當前卻反過來，持續負累全國經濟，如今當局調整政策，申明「先立後破」，放眼幫助個別房企安然脫困，促成大眾重建信心，「保交樓」進展將是關鍵之一。
樓市價量齊跌 撤限成效待證
全國最新房地產數據，憂多於喜，銷售上仍然價量齊跌。根據國統局昨公布的11月資料，路透社計算出，70大中城市新樓價格按年跌幅擴至0.2%，創7個月之最；二手房價更是近乎全線下跌。
當樓價只升不跌的預期消失，經濟放緩、就業不穩等因素，只令普羅大眾入市更審慎，業界去貨有困難，開發投資、尤其是新屋動工，正愈趨收縮，又反過來拖慢全國增長。
從上周的中共政治局會議，到本周初中央經濟工作會議，均不再重申「房住不炒」或「支持剛性和改善性住房需求」等破舊做法，而是強調「積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求」，可見化解房地產陰霾，穩住原有結構，已成更大要務。
隨着9月「認房不認貸」的提振作用消減，素於調控鬆綁最審慎的北京和上海，前天分別降低一、二套房的首付比率及房貸利率，又放寬普通住宅認定標準減低買家稅負，可視為回應中央，積極求穩的舉措。
不過，「減辣」的預期效果，各界莫衷一是。投行中金認為，龍頭城市氣氛改善，可帶動下線城鎮表現，但惠譽旗下Creditsights分析，也有搶掉二、三線需求的可能。
廣州原為遏炒賣的「限價令」9月低調退場後，不少新盤割價求售，令過去兩個月一二手樓價均顯著跑輸京滬。京滬發展商和賣樓客為爭逐寬限釋放的購買力，今後也的確可能減價促銷。
現樓銷售回升 嚴防再有爛尾
審視一手銷售數據，還可見樓花和現樓此消彼長。首10個月計，樓花佔比跌至82%，觸及6年新低，銷值於去年低基數下再挫11.4%；相反，現樓已錄得21.9%升幅。
顯而易見，消除大眾對「爛尾樓」的餘悸，才有望復興樓市。去年，中央政治局和中央經濟會議先後提出「保交樓」以穩民生的要求，人民銀行未幾推出總計5,500億元計劃支持保交樓。據住建部今年8月所指，一年間專項借款項目總復工率近100%，累計交付165萬套房。
然而，過去幾年全國預售的樓花數以千萬伙計，即使央行撥出的資金全部投用，也未必足夠，而且商業銀行出於風險顧慮，更只取用了央行極少零息資金，來支持交樓。以上海為例，尚有一些資金需求龐大的豪宅盤停工，過去幾個月也有新增的集體斷供和示威請願行動，反映問題未盡解決。
中央申明地產商不分所有制，均可滿足合理融資需求，脆弱的發展商有望稍紓資金壓力，避免市場再現衝擊信心的全新爛尾盤，而營運依然強韌的國資、民營巨企，除不斷比拼交付量，亦令全國賣地數據漸次止跌。綠城中國日前便豪斥74億元人民幣購入四塊杭州地皮，以實際行動佐證公司看好明年樓價終會回升。
責任編輯：賴偉雄
欄名 : 社評