2023-12-14
經濟日報
本月初，政府提交上立法會的報告，對樓市有這樣描述：
整體住宅售價由6月至10月下跌7%。10月的住宅售價平均較2021年9月的高峰低19%。整體住宅租金在6月至10月期間則上升3%，但仍較2019年8月的高峰低7%。在2023年首10個月內，住宅售價下跌4%，租金則上升6%。
不過，昨日利嘉閣地產一份報告，有提到更多這一輪跌市的說法：
2022年樓價全年下挫15%，為自1998年急挫32.5%後，25年以來最大的按年跌幅；而2023年樓價料跌7%，亦是過去15年來的次大跌幅，並且是繼2003年沙士後，21年來首度再現連續2年下跌的淡況。
高息礙交投 樓市明春或觸底
報告提到，導致樓價罕有連跌兩年的元兇是繼2008年之後，16年來從未見過的高息環境，令計劃入市者不知所措，窒礙交投進度。不過，市場也得逐漸習慣及適應沒有永遠接近「零息」的現實，加上息口正趨向見頂，而樓市需求將隨專才到位而大增，2024年樓市於年初觸底後，有望拗腰回升，實現量價齊彈，明年樓市將是不一樣的一年。
資料顯示，繼美國及香港對上一次在7月份加息後，此輪息口上升周期中，美國連續加息11次，累加5.25厘（見圖），而香港則累計加了5次共0.875厘；之後在9月及11月的兩次議息均沒有再加，倘若今日最新議息後持續暫停加息，相信此輪加息周期已屬見頂，料橫行一季後，最快明年第一季尾或次季有機會掉頭減息。
有關息口的變化，各種預測紛陳，市場預計儲局已完成加息，並且明年上半年開始掉頭減息。市場最新預計，儲局將於2024年初維持息口水平，並於5月開始轉為減息0.25厘。亦有意見認為美國明年下半年才開始減息，第三季和第四季各減0.5厘，港元拆息（H）會最先跟隨美息下降。
至於唐榮看過更激進的預測是，美國早至明年3月起掉頭減息，且步伐快速，全年料合共減息2.75厘，意味聯邦基金利率將由現時的5.5厘降至2.75厘。
料息口趨降 配合減辣利後市
換言之，唐榮翻了一翻資料，普遍預測明年開始減息，減息啟動時間大約是三個月至六個月後不等，減息幅度0.25至2.75厘不等，唐榮不是利息專家，難以判斷，但過去兩年，其中一個樓市下滑的因素，利息是核心影響，如果出現減息，對樓市是利好消息，如果形成減息周期，實際及預測有多次減息，樓市有機會尋底及反彈。
有關報告預期息口將向下，將利好物業市場，令置業及投資活動回升。再配合早前的減辣效應，效果將更顯著。此外，面對明年首季仍未復甦的樓市，估計2月下旬的財政預算案尚有機會進一步減辣，甚至全面撤辣，可望再為樓市鬆綁，刺激交投續升。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論