2023-12-13
經濟日報
早前一份官方報告指出，整體住宅售價由6至10月下跌7%。10月的住宅售價平均較2021年9月的高峰低19%。整體住宅租金在6至10月期間則上升3%，但仍較2019年8月的高峰低7%。在2023年首10個月內，住宅售價下跌4%，租金則上升6%（見圖）。
樓價持續跌，但租金背馳上升是2023年樓市特色之一，早前地產站報道，有用家因租金上升轉租為買。據中原地產成交信息，新葵芳花園E座高層3室成交，實用面積408平方呎，兩房間隔，今年5月開價638萬元，最近降至569萬元，由於單位有裝修及屬高層，已成為屋苑必睇單位。
情侶購新葵芳花園 低估價7%
買家為一對小情侶，於葵涌租樓一段時間，眼見租金一直上升，樓價則下滑，覺得是時候要「上車」。由於買樓是人生大事，故花了約1個月看遍區內屋苑及舊洋樓單位，因收到信息上址日內將會售出，不敢怠慢，當日分上、下午與雙方家長參觀單位，隨即召開家庭會議，決定還價500萬元，業主回覆銀行估價平均約572萬元，並已有實客願付535萬元，只等銀行日內覆實按揭。買家顯示無比誠意及追價至530.9萬元，亦示意業主收錢為先最為實際，最後業主心軟，同意以530.9萬元成交，實用呎價13,012元，較平均估價低約7%。
就以這個531萬元單位供樓為例，按揭利率4.125厘，年期30年計算，如果是7成按揭，月供18,014元；如果是9成按揭，月供23,161元。這是供樓金額的情況，至於租用同一物業，新葵芳花園月租每方呎約36至40元，據地產站網上搵樓功能，找到相同面積單位放盤，月租1.55萬元。
有了供樓和租樓金額便可作出比較，以現水平租金計算，租金要再升16%，才會追及7成按揭供款、又或者上升48%，才會觸及同一單位9成按揭供款，要等租金貴過供樓，似乎還有超長升幅，亦需要持續租市向好推升。
如果反過來看，利息跌多少，才能讓供樓回落至貼近租樓？唐榮利用地產站的供樓計算機功能換算，如果年期30年、7成按揭，按揭利息回落至2.75厘，月供為15,174元，將略低於每月租金，換言之利率要減1.375厘。有沒有這個可能？可能要利率專家才能回答。
滙豐近期一份研究報告，解釋了租務理想主要由兩個因素帶動：
1.對物業購買態度的改變。香港房價在過去3個季度持續下跌，在疲軟的市場中，潛在的購房者不太願意購買，因為房產價值進一步下跌的可能性變得更加明顯。再加上持續上升的高息，導致對新屋業權的需求不振，反過來推動對租賃物業的需求增加，以滿足住房需求。
2.吸引人才計劃帶來的人口增長。去年施政報告引入了高端人才通行證計劃（TTP），旨在吸引具有高等教育背景或豐富工作經驗的全球競爭力人才。在2023年的前10個月，TTP計劃收到了5.5萬份申請，並批准了4.3萬個簽證。吸引的人才可能屬於較高收入階層，增加了對租賃物業的需求，推高了價格。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論