銀主走貨

數據顯示，11月共有52個新增銀主放盤，單月增幅約19%，是繼2009年10月新增54間後，約14年來單月新增數量的新高。 前新聞主播趙海珠名下一個薄扶林貝沙灣單位，淪為銀主盤數月，日前大幅劈價1,220萬元，以3,380萬元售出，即時成為市場熱話。事實上，近月銀主盤存量與新盤貨尾單位一樣愈積愈多，銀行要大刀闊斧減價求售，嚴重窒礙二手樓市的復甦。 雖然現存已知的銀主盤約有300個，但是政府減辣後樓市未見明顯好轉，整體經濟表現疲弱，放棄供樓的業主持續增多。根據中原地產統計數據顯示，11月份全月一共有52個新增銀主放盤，單月增幅約19%，是2009年10月新增54間後，約14年來單月新增數量的新高。而11月全月僅錄31宗銀主盤成交，即單月銀主盤淨增長21伙（見表）。綜合今年首11個月，合計新增約363個銀主盤，同期銀主盤銷售量300伙，全年銀主盤淨增長63伙，令整體銀主盤存量約300伙，創約14年高位。 為免銀主盤數量過度積壓，不少銀行趕年結前去庫存，故近月銀主盤的議價空間明顯擴闊，尤期是積存數年的舊貨，例如屯門良景邨一個納米公屋銀主盤，放盤逾兩年，原本叫價120萬元，上月調整至80萬元求售，減幅33%。 其次，大埔滌濤山一幢洋房銀主盤，實用面積2,717平方呎，並連約3,207平方呎花園，原業主早於2003年以1,448萬元購入，惟2020年加按後最終淪為銀主盤，並於7月推出市場放售，當時叫價4,450萬元放盤。數度減價後最終累減約650萬元，以3,800萬元售出，可見銀行正大刀闊斧減價沽貨。 事實上，銀主盤問題近月引起廣泛注視，有立法會議員甚至向財金官員提出質詢關於銀行「call loan潮」問題。官員指出，即使抵押物業價格下跌，從銀行取得住宅按揭貸款的借款人如能繼續如期還款，銀行一般不會要求他們提早還款。 不過，近期新增個的盤源，大部分是由財務公司提供按揭的「財仔盤」，根據中原地產數據顯示，10月份銀主盤存量約280個，「財仔盤」佔約3成，至11月份「財仔盤」佔比上升至4成，可見其升勢甚凌厲。 「財仔盤」劈價勁 礙二手復甦 眾所周知，「財仔盤」收回按揭貸款的手續相對銀行「靈活」，而且減價賣樓更加絕不手軟。例如長沙灣家壹高層H室，實用面積226平方呎，屬於開放式間隔，業主2020年以553.6萬元購入，當年採用俗稱「呼吸PLAN」的高成數按揭入市，惟因資金鏈斷裂，早前淪為銀主盤，最終以345萬元易手，3年間大幅貶值38%。 其次，西營盤西源里瑧蓺一個實用面積221平方呎銀主盤，8月份以490萬元售出，較業主2018年11月買入價1,025萬元，大幅貶值535萬元，貶值幅度52%，可見財務公司為求「甩貨」可謂不計成本。 而在這個瑧蓺「財仔盤」低價沽貨後，西營盤一帶納米單位二手價格拾級而下。實用面積221平方呎的瑧蓺高層E室，上月中以400萬元轉售，呎價1.81萬元，持貨5年大幅貶值41%。 另西營盤藝里坊．2號中層H室，實用面積214平方呎，上月中以450萬元易手，原業主2021年以651萬元一手購入，持貨逾兩年半，帳面虧蝕201萬元，大幅跌價30.9%，可見銀主盤減價潮對二手樓市困擾愈來愈明顯，成為左右樓價復甦的重要因素。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論