2023-11-29
經濟日報
根據土地註冊處統計，2023年截至10月累計有9,246宗一手登記，仍極有可能挑戰1997年後一手新低成交量的紀錄。
根據美聯物業統計資料顯示，新盤定價早在去年第三季較二手市場已出現「折讓」，至今年第二季出現平均1.2%至2.9%的「負溢價」，並預計第三季新盤「負溢價」更有機會擴大至7.7%（見圖），即是說新盤低同區二手近1成推售，可見二手樓價下行壓力甚大。
新盤「負溢價」 恐擴至7.7%
昨日《經濟日報》報道，政府減辣「激活」新盤交投，上月25日減辣至本月25日「滿月」，其間新盤錄得約678宗成交，不但較減辣前1個月大增約2.8倍，售價逾半億元的大碼交易亦上升。
綜合一手成交紀錄冊及市場消息，新盤由上月25日至本月25日止的1個月間，合共錄得678宗成交，若與減辣前的1個月（即9月24日至10月24日），錄得180宗一手交易相比，宗數大增498宗，增幅2.8倍，意味新盤平均每日成交量，由減辣前不足6宗，攀升至錄約22宗。
受惠政府減辣措施推動，期內除透過「先免後徵」方式入市的專才比例有所上升，涉及售價5,000萬元以上的新盤交易亦錄得升幅，相關交易在減辣後1個月共錄得15宗，成交價5,290萬至逾2.54億元，相較減辣前僅9宗同類交易，增加6宗或67%，涉及總銀碼逾15.77億元，更飈升逾6.56億元或71%。
不過，根據土地註冊處統計，2023年截至10月累計有9,246宗一手登記，唐榮估計，餘下還有11至12月共兩個月的數據加入，但仍極有可能挑戰1997年後一手新低成交量的紀錄。
早前唐榮曾指出，土地註冊處1997年至今成交紀錄，一手住宅成交量曾出現3個超低交投量的年份，其中一個低點年份是2008年金融海嘯，當年經濟動盪，發展商減慢推售新盤，甚至放緩建屋，當年一手成交只有11,046宗。事有湊巧，另一個低點是2013年，同樣全年一手成交只有11,046宗，成交大減原因是政府推出一手銷售條例規管賣樓，發展商需時適應及配合，減慢賣樓。
第三個低點，亦是1997年後最少一手成交量的年份出現於2022年，只有10,315宗，加息、疫情、經濟差、股市弱等等疊加效應，一手成交陷入低點，而今年亦可能跌穿去年的成交量，目前首10個月統計9,246宗，距離低點10,315宗，有1,069宗差距，仍有機會創出一手成交量的新低位，估計發展商長假期前後將會抓緊機會催谷銷售。
一手「先求量」 二手續捱打
利嘉閣地產昨日一份報告指出，展望11月市況，減辣效應對樓價而言，只屬曇花一現的作用，樓價仍因應發展商低價開盤而令二手業主叫價持續受壓，料11月份樓價跌幅只能略為收窄，但仍料跌達1.8%。至於12月份，相信發展商在新盤存量較多下，將繼續採取「先求量後求價」的低價開盤策略，二手業主繼續捱打並跟隨低價賣樓，料屆時樓價將再跌1%至1.5%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論