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二月 26, 2024 星期一 多雲 16° 80%

救內房 靠銀行不如靠央行

記得2012年7月26日,面對似乎各種救助都不起作用、且愈演愈烈的歐債危機,當時的歐洲央行(European Central Bank)行長德拉吉(Mario Draghi)發表了「不惜一切代價(whatever it takes)」的講話,表示「歐洲央行將不惜一切代價保護歐元,相信我,這就夠了!」然後,歐洲央行推出直接貨幣交易計劃(OMT),承諾透過無上限購買歐元區重債國國債的方式來穩定市場。 面對德拉吉表現出的強大決心,市場選擇了相信,結果不費歐央行一分一厘,之前似乎出盡法寶也無法遏制的歐債危機,一下子就煙消雲散了。 「信心比黃金更珍貴」這句格言,在歐債危機的惡化和解決過程中得到了完美詮釋,在市場不相信、投資者沒信心的時候,隨你出甚麼措施,歐債危機似乎都控制不住,危機總是不斷蔓延、惡化,而一旦市場相信、投資人信心恢復,危機幾乎是戛然而止,立刻就消失了。而危機中市場選擇相信或不相信的關鍵,又取決於歐央行展現的決心。當歐央行猶猶豫豫、希望靠市場自己解決問題的時候,市場的選擇是不信;而當德拉吉表露出堅決、不顧一切的決心時,市場選擇了相信,於是危機就迎刃而解了。 宜借鑑歐央 承諾不惜代價救市 當前中國面臨的內房債務危機,與歐債危機也有一些相似之處,內房危機的廣泛傳染、惡化,與投資者、消費者、金融機構等各方面對內房業的信心不足有關,而信心不足的成因,一定程度又與政府在內房支持政策上力度有限、希望靠產業自身解決問題的態度有關。到現在,產業無法靠自身力量走出困境的局勢已經相當明朗,政府也表現出了較強解決問題的意願。但是,對於已經蔓延兩年、市場信心損失殆盡的內房危機來說,一般的決心恐怕不夠,要讓市場相信,讓各方面恢復信心,政府可能要向德拉吉學習,清晰無誤地表示不惜一切代價讓房地產恢復平穩運行的決心,只要政府表露出的決心足夠強大,相信內房債務危機受信心影響的部分將可以立即解決,房地產正常融資環境將基本恢復。 不過,與歐債危機純粹是信心危機不同,由於客觀環境的變化,現在的內房債務危機除了信心危機部分之外,還存在事實上的供需失衡。不解決這個問題,信心恢復的基礎就不夠強。 根據國家統計局數據,2021年商品房銷售面積接近18億平米,商品房銷售金額超過18萬億元人民幣,這個數據是未受房地產調控影響下的最高數據,包括了自住和投資兩個部分;在房地產調控發生作用、內房債務危機爆發後,投資部分的需求基本上完全退出了市場,市場中主要只剩下自住的剛性和改善性需求。根據今年截止10月的商品房銷售數據推算,估計2023年商品房銷售面積將略多於10億平米,也就是說,在投資性房屋需求消失後,中國內地的自住需求將維持約10億至12億平方米一年。 另一個數據也佐證了10億至12億平方米一年的市場銷量,可能是內地進入存量市場後的長期趨勢。根據各種統計和專家測算,中國大概的存量商品房面積約在500億至600億平米之間,如果用存量600億平米、以50年折舊計算,中國的房屋因折舊產生的年需求量也約為12億平米。綜合前述數據,中國進入自住需求為主的時代後,有較大可能商品房的年需求將維持在10億至12億平米。 政府出面收購庫存 比融資有效 如果按以後年需求僅有10億至12億平米考慮,那麼目前內房業根據過去接近18億平米年銷量建立起來的庫存,如何消化就成了問題。根據投資銀行和相關專家估算,目前市場上已建的房地產庫存大約在20億至30億平米,極端的估算甚至去到50億平米左右,即使按庫存30億平米計算,以10億至12億平米的年需求量,就算完全沒有新供應,也要大約3年才可以完全消化。對於房地產企業來說,如果有三分之二的在建房屋沒有賣掉虛耗企業資金的話,房企資金鏈不斷裂是不可能的。 從這個角度講,政府如果不解決房地產供需失衡的問題,而僅僅着眼於給困難內房提供更多的融資,作用仍然是有限的。因為借的錢總是要還,賣不掉房子就沒錢還銀行。真正足以從根本解決房地產困局,還要靠消化內房企業過剩的在建庫存。如果可以由政府出面、或者政府低息貸款給保障房企業,收購10億平米左右的庫存,將目前內房企業手頭近30億平米的在建庫存消化一小半,或者政府承諾,在某個價錢,例如市價的7折水平,無限量收購內房庫存,類似當年德拉吉的無限制買債承諾,相信房地產市場就可以立刻見底,進入正常循環。 近日市場有消息指出,政府擬要求商業銀行擴大向困難房企的貸款,希望透過增加困難房企的融資來緩解其資金壓力。不過筆者認為,與其要求商業銀行向困難房企增加貸款,不如央行直接用長期低利率貸款收購內房庫存改為保障房。 首先,商業銀行出於風險考慮,未必會積極響應政府號召;其次商業銀行是股份制企業,承擔額外風險對社會小股東不公平;第三,就算商業銀行增加了貸款,按照前述討論,不解決供應過剩問題,貸款變成了房地產庫存,也無非是把商業銀行拖下水,不解決問題。 化解3風險 兼減供地平衡需求 而中央銀行出資收購就不存在以上的問題,首先錢是國家的,買入的資產也是用於基層保障,沒有道德風險,不存在對小股東不公平;其次土地本來就是國家的,無非是土地轉一圈又回到國家手上,將來市場好還可以再賣出去,而且土地長期升值趨勢不變,不存在壞帳風險;第三,政府主導收購過剩內房庫存後,還可以統一協調房地產政策,例如減少以後的土地供應,保障市場的正常運作和所收購的資產價值穩定。 如果一方面中央銀行提供長期低利率貸款,收購過剩房地產庫存轉為保障房;另一方面,國家又按照新的市場需求(每年10億至12億平米)調整供地計劃,再根據各地收購過剩房地產的實際數字,從計劃供地數字中扣減相應供地,以及從消減當前庫存和減少以後供地兩方面入手,相信必定可以從根本上解決內房困難。 不管政府能否大量收購內房庫存,可能都需要考慮減少以後土地供應,因為自住為主的房屋年需求量大約僅是以前需求量的60%,將土地供應量相應調低,供求才能大致平衡。當然考慮到過去累積的未消化庫存,極端情況下,除個別需求較大的城市外,大部分地方是否可以考慮暫停賣地一、兩年,以協助消化庫存。 撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授、香港四川社團總會副會長 欄名 : 評論