2023-11-28
經濟日報
記得2012年7月26日，面對似乎各種救助都不起作用、且愈演愈烈的歐債危機，當時的歐洲央行（European Central Bank）行長德拉吉（Mario Draghi）發表了「不惜一切代價（whatever it takes）」的講話，表示「歐洲央行將不惜一切代價保護歐元，相信我，這就夠了！」然後，歐洲央行推出直接貨幣交易計劃（OMT），承諾透過無上限購買歐元區重債國國債的方式來穩定市場。
面對德拉吉表現出的強大決心，市場選擇了相信，結果不費歐央行一分一厘，之前似乎出盡法寶也無法遏制的歐債危機，一下子就煙消雲散了。
「信心比黃金更珍貴」這句格言，在歐債危機的惡化和解決過程中得到了完美詮釋，在市場不相信、投資者沒信心的時候，隨你出甚麼措施，歐債危機似乎都控制不住，危機總是不斷蔓延、惡化，而一旦市場相信、投資人信心恢復，危機幾乎是戛然而止，立刻就消失了。而危機中市場選擇相信或不相信的關鍵，又取決於歐央行展現的決心。當歐央行猶猶豫豫、希望靠市場自己解決問題的時候，市場的選擇是不信；而當德拉吉表露出堅決、不顧一切的決心時，市場選擇了相信，於是危機就迎刃而解了。
宜借鑑歐央 承諾不惜代價救市
當前中國面臨的內房債務危機，與歐債危機也有一些相似之處，內房危機的廣泛傳染、惡化，與投資者、消費者、金融機構等各方面對內房業的信心不足有關，而信心不足的成因，一定程度又與政府在內房支持政策上力度有限、希望靠產業自身解決問題的態度有關。到現在，產業無法靠自身力量走出困境的局勢已經相當明朗，政府也表現出了較強解決問題的意願。但是，對於已經蔓延兩年、市場信心損失殆盡的內房危機來說，一般的決心恐怕不夠，要讓市場相信，讓各方面恢復信心，政府可能要向德拉吉學習，清晰無誤地表示不惜一切代價讓房地產恢復平穩運行的決心，只要政府表露出的決心足夠強大，相信內房債務危機受信心影響的部分將可以立即解決，房地產正常融資環境將基本恢復。
不過，與歐債危機純粹是信心危機不同，由於客觀環境的變化，現在的內房債務危機除了信心危機部分之外，還存在事實上的供需失衡。不解決這個問題，信心恢復的基礎就不夠強。
根據國家統計局數據，2021年商品房銷售面積接近18億平米，商品房銷售金額超過18萬億元人民幣，這個數據是未受房地產調控影響下的最高數據，包括了自住和投資兩個部分；在房地產調控發生作用、內房債務危機爆發後，投資部分的需求基本上完全退出了市場，市場中主要只剩下自住的剛性和改善性需求。根據今年截止10月的商品房銷售數據推算，估計2023年商品房銷售面積將略多於10億平米，也就是說，在投資性房屋需求消失後，中國內地的自住需求將維持約10億至12億平方米一年。
另一個數據也佐證了10億至12億平方米一年的市場銷量，可能是內地進入存量市場後的長期趨勢。根據各種統計和專家測算，中國大概的存量商品房面積約在500億至600億平米之間，如果用存量600億平米、以50年折舊計算，中國的房屋因折舊產生的年需求量也約為12億平米。綜合前述數據，中國進入自住需求為主的時代後，有較大可能商品房的年需求將維持在10億至12億平米。
政府出面收購庫存 比融資有效
如果按以後年需求僅有10億至12億平米考慮，那麼目前內房業根據過去接近18億平米年銷量建立起來的庫存，如何消化就成了問題。根據投資銀行和相關專家估算，目前市場上已建的房地產庫存大約在20億至30億平米，極端的估算甚至去到50億平米左右，即使按庫存30億平米計算，以10億至12億平米的年需求量，就算完全沒有新供應，也要大約3年才可以完全消化。對於房地產企業來說，如果有三分之二的在建房屋沒有賣掉虛耗企業資金的話，房企資金鏈不斷裂是不可能的。
從這個角度講，政府如果不解決房地產供需失衡的問題，而僅僅着眼於給困難內房提供更多的融資，作用仍然是有限的。因為借的錢總是要還，賣不掉房子就沒錢還銀行。真正足以從根本解決房地產困局，還要靠消化內房企業過剩的在建庫存。如果可以由政府出面、或者政府低息貸款給保障房企業，收購10億平米左右的庫存，將目前內房企業手頭近30億平米的在建庫存消化一小半，或者政府承諾，在某個價錢，例如市價的7折水平，無限量收購內房庫存，類似當年德拉吉的無限制買債承諾，相信房地產市場就可以立刻見底，進入正常循環。
近日市場有消息指出，政府擬要求商業銀行擴大向困難房企的貸款，希望透過增加困難房企的融資來緩解其資金壓力。不過筆者認為，與其要求商業銀行向困難房企增加貸款，不如央行直接用長期低利率貸款收購內房庫存改為保障房。
首先，商業銀行出於風險考慮，未必會積極響應政府號召；其次商業銀行是股份制企業，承擔額外風險對社會小股東不公平；第三，就算商業銀行增加了貸款，按照前述討論，不解決供應過剩問題，貸款變成了房地產庫存，也無非是把商業銀行拖下水，不解決問題。
化解3風險 兼減供地平衡需求
而中央銀行出資收購就不存在以上的問題，首先錢是國家的，買入的資產也是用於基層保障，沒有道德風險，不存在對小股東不公平；其次土地本來就是國家的，無非是土地轉一圈又回到國家手上，將來市場好還可以再賣出去，而且土地長期升值趨勢不變，不存在壞帳風險；第三，政府主導收購過剩內房庫存後，還可以統一協調房地產政策，例如減少以後的土地供應，保障市場的正常運作和所收購的資產價值穩定。
如果一方面中央銀行提供長期低利率貸款，收購過剩房地產庫存轉為保障房；另一方面，國家又按照新的市場需求（每年10億至12億平米）調整供地計劃，再根據各地收購過剩房地產的實際數字，從計劃供地數字中扣減相應供地，以及從消減當前庫存和減少以後供地兩方面入手，相信必定可以從根本上解決內房困難。
不管政府能否大量收購內房庫存，可能都需要考慮減少以後土地供應，因為自住為主的房屋年需求量大約僅是以前需求量的60%，將土地供應量相應調低，供求才能大致平衡。當然考慮到過去累積的未消化庫存，極端情況下，除個別需求較大的城市外，大部分地方是否可以考慮暫停賣地一、兩年，以協助消化庫存。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授、香港四川社團總會副會長
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