2023-11-27
星島日報
股神巴菲特旗下投資旗艦巴郡，近日再度發行價值1220億日圓債券，是今年內第2次發行日圓債，明顯是增加在日本投資部署。筆者今年頭曾為日本樓市作出「風水運程」預測，早已估計日本房地產會在今年成為大贏家。
日圓疲弱現正處於33年低位，每百日圓兌5.2港元，買樓變相打7折。加上在全球不斷加息的環境下，日本仍然保持低息環境；比起新加坡、香港等東南亞國家和地區，日本簡直是零「辣招」，樓價亦偏低，對海外投資者而言，目前也沒有其他好值得投資的地方。
自去年10月日本重新開放後，這一年經濟反彈「勁爆」，達3年來最高峰，除了外資流入投資市場，日本旅遊業完全從疫情的陰霾中復甦，10月赴日的外國旅客人數，由9月的218萬人次增至251.6萬人次，超越疫情前同期水平的249.6萬人次。
提防平價樓陷阱
方健儀買我們日本樓消息一出，公司旋即收到不少有關大阪項目查詢，也有些客人上網「做足功課」，最後找到一些30萬港元左右、標榜「可作民宿的地段」大阪項目，問我為甚麼可以其他公司的樓價可以這麼便宜，我看一看便看得出當中端倪。
首先是建築年份為70年代，「新耐震基準」在1981年6月1日正式啟用，在「新耐震」條例下，建築物必須可承受6至7級的地震，所有在1981或82年前落成樓宇，一般只要求能承受5級地震，一個50多年樓齡、只能承受5級地震樓盤，你真的敢住嗎？
再仔細一看，樓盤位置確實位於可作民宿地段上，問題是項目本身不可以作民宿用途，一個只有214方呎的單位，根本不符合資格申請獨立民泊牌照，因為日本民泊法規定，所有申請牌照的單位必須超過250方呎。再者，單位和大廈根本未有申請任何「獨立民宿牌照」和「簡易宿泊所牌照」，純粹是該地段而合資格可申請經營民宿，恐怕要把整幢物業拆卸再重建，才有可能真正經營民宿。最後再到Google Map查看樓盤的真實位置，大廈入口處位於橫街窄巷，附近的商店的店舖十室九空，途人稀少，5分鐘步程內都不見一間便利店。
日本房地產市場成為今年投資市場的大贏家，大家當然要提神市面上多了不少魚目混珠的劣質貨源。但找到值得信任的投資公司和地產商，日本房地產市場非常值得投資。日本本來就是法制非常齊全的地方，加上日本很多銀行放寬給海外投資者貸款，代表着銀行對日本樓市的信心。
在今年1月1日前，其實很多時外國人買樓只能獲批5成貸款，年數最多15年，但眼見樓市興旺，有些銀行開始放寬貸款，現時已經可以做到最多7成貸款，年數達30年。以往整棟物業很難做貸款，現在亦放寬了，歡迎海外人士到日本投資。
大阪升幅跑贏東京
只要日圓保持低位，我預計日本明年樓價升幅平均有9至10%，東京大約7至8%，大阪如無意外應該可以超過10%，特別對當世博和賭場越來越近，大阪酒店和民宿需求更日漸上升，大阪地價亦會跟隨上升。
還有關西為迎接未來龐大的旅客人數，正不斷改良現有基建項目，包括擴建關西機場、興建連接梅田和機場的鐵路，建造業人手有限，大家都搶工人，人工貴了，樓價自然都會調整，因此我預計明年的日本樓市仍會非常狂熱。
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔