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三月 4, 2024 星期一 薄霧 21° 89%

舖價蒸發7成 一去不返?

未來數年本港零售市場仍受多項因素影響,個別更屬結構轉變,要回復至昔日黃金時期實在不易。 最近銅鑼灣核心零售區出現大手舖位成交,若按呎價計,與高峰期比足足跌7至8成,是否意味,核心區舖價及租金,就此一去不返? 較早前,由華置 (00127) 行政總裁陳凱韻(甘比)等持有的銅鑼灣東角道24號置安大廈地下23及24號舖,據悉最初叫價1.2億元。早前成功以9,700萬元售出,舖位新買家登記公司董事,包括「戲院大王」陳俊巖家族成員。 劉鑾雄在早前記者會上,指出該舖實際最終以9,700萬元沽出,並指出該舖高峰市值約3億元,換言之舖價已跌近7成。他亦分享,銅鑼灣區內亦有其他業主以較平價錢沽舖,因為環境已改變。 東角道舖9700萬沽 高峰期值3億 先講是次成交舖位的質素,東角道是銅鑼灣一條不算長的行人路,但因為屬連接崇光百貨、世貿中心,以及重建中的怡東酒店項目必經之路,人流一直非常暢旺。而兩旁舖位實在不多,價值非常高。是次成交舖位,面積約832平方呎,亦合適多個行業。 舖位以9,700萬元成交,呎價達11.7萬元,淡市下造價亦不簡單。不過,對比起高峰期,原來10萬呎價絕對是被比下去。2013年銅鑼灣東角道24號地下22號舖,亦比鄰是次成交舖位,建築面積約416平方呎,以約2.33億元易手,呎價高達56萬元,更曾打入本港舖王第三位。相隔十年,兩舖位呎價對比,足足相差8成。 商戶疫後擴充 中下價消費為主 超級豪宅、甚至甲級寫字樓、特色單位涉及心頭好、罕有等因素,造價之高未必可完全以理性解釋。但商舖價值很直接,就是來自租金,舖租愈高,令舖位回報率提高,舖價就自然提升。如今舖價十年內跌7成,正因租金有相應跌幅。2011至2013年零售高峰期,上述東角道地段舖位,每呎租金逾千元屬閒事,一個面積800餘呎舖位,月租動輒達80至100萬元。過去十年,舖市由內地客消費高峰,其後經歷旅客消費模式轉變、社會動亂、再加上3年疫情,均令專做旅客生意的零售商生意跌,紛退租核心區舖位,解釋為何十年來舖位租售價大跌。 昔日的舖價及租金,是否就此一去不返?今年社會復常,重新通關而旅客重返,商戶開始重新擴充,按出租率計,已回復至疫情前約8成水平。但要留意一點,是新承租個案,絕大部份來自本地中下價貨品商戶、藥房等,每呎租金約100至200元。通關後,內地客在港消費不似預期,特別奢侈品消費疲弱,均令各大國際大型奢侈品牌,缺乏興趣擴充,故即使舖位租務增加,租金亦非大幅反彈,僅屬止跌回穩狀態。可以預計,未來數年本港零售市場仍受多項因素影響,個別更屬一些結構轉變,例如內地經濟、消費模式等,回復昔日黃金時期實在不易,故舖價亦難重返高峰。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論