2023-11-24
經濟日報
未來數年本港零售市場仍受多項因素影響，個別更屬結構轉變，要回復至昔日黃金時期實在不易。
最近銅鑼灣核心零售區出現大手舖位成交，若按呎價計，與高峰期比足足跌7至8成，是否意味，核心區舖價及租金，就此一去不返？
較早前，由華置 （00127） 行政總裁陳凱韻（甘比）等持有的銅鑼灣東角道24號置安大廈地下23及24號舖，據悉最初叫價1.2億元。早前成功以9,700萬元售出，舖位新買家登記公司董事，包括「戲院大王」陳俊巖家族成員。
劉鑾雄在早前記者會上，指出該舖實際最終以9,700萬元沽出，並指出該舖高峰市值約3億元，換言之舖價已跌近7成。他亦分享，銅鑼灣區內亦有其他業主以較平價錢沽舖，因為環境已改變。
東角道舖9700萬沽 高峰期值3億
先講是次成交舖位的質素，東角道是銅鑼灣一條不算長的行人路，但因為屬連接崇光百貨、世貿中心，以及重建中的怡東酒店項目必經之路，人流一直非常暢旺。而兩旁舖位實在不多，價值非常高。是次成交舖位，面積約832平方呎，亦合適多個行業。
舖位以9,700萬元成交，呎價達11.7萬元，淡市下造價亦不簡單。不過，對比起高峰期，原來10萬呎價絕對是被比下去。2013年銅鑼灣東角道24號地下22號舖，亦比鄰是次成交舖位，建築面積約416平方呎，以約2.33億元易手，呎價高達56萬元，更曾打入本港舖王第三位。相隔十年，兩舖位呎價對比，足足相差8成。
商戶疫後擴充 中下價消費為主
超級豪宅、甚至甲級寫字樓、特色單位涉及心頭好、罕有等因素，造價之高未必可完全以理性解釋。但商舖價值很直接，就是來自租金，舖租愈高，令舖位回報率提高，舖價就自然提升。如今舖價十年內跌7成，正因租金有相應跌幅。2011至2013年零售高峰期，上述東角道地段舖位，每呎租金逾千元屬閒事，一個面積800餘呎舖位，月租動輒達80至100萬元。過去十年，舖市由內地客消費高峰，其後經歷旅客消費模式轉變、社會動亂、再加上3年疫情，均令專做旅客生意的零售商生意跌，紛退租核心區舖位，解釋為何十年來舖位租售價大跌。
昔日的舖價及租金，是否就此一去不返？今年社會復常，重新通關而旅客重返，商戶開始重新擴充，按出租率計，已回復至疫情前約8成水平。但要留意一點，是新承租個案，絕大部份來自本地中下價貨品商戶、藥房等，每呎租金約100至200元。通關後，內地客在港消費不似預期，特別奢侈品消費疲弱，均令各大國際大型奢侈品牌，缺乏興趣擴充，故即使舖位租務增加，租金亦非大幅反彈，僅屬止跌回穩狀態。可以預計，未來數年本港零售市場仍受多項因素影響，個別更屬一些結構轉變，例如內地經濟、消費模式等，回復昔日黃金時期實在不易，故舖價亦難重返高峰。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論