2023-11-24
星島日報
政府全力發展北部都會區，加快大規模造地增供應，當中古洞北及粉嶺北發展區原址換地申請將於今年12月底屆滿，區內由長實及恒基等持有的6幅換地項目死線日漸逼近。本報獲悉，最新地政總署「一口氣」批出上述6幅地補地價，每呎樓面補價約2600元，低於標準金額近3成，涉及總金額約130億；據了解，有關發展商仍在考慮當中，若最終未能達成協議，政府將在今年底死線過後進場收地。
▍本報地產組 ▍
今年6月發展局大幅調低粉嶺北及古洞北換地標準金額補地價，持有上述6幅地皮發展商認為偏高，均沒有接納，並採用傳統方式進行補地價。據消息指，地政總署早前曾經批出涉及補地價費用，因高於標準補地價金額，加上樓市持續下滑、部分項目交通配套尚未落實，據了解，絕大部分發展商並未有接納，因而提出上訴。
古洞及粉嶺北全推進
本報獲悉，地政總署新近「一口氣」批出上述6幅地皮最新補地價費用，每呎樓面補價約2600元，以可建總樓面逾520萬方呎計，涉及補地價金額約130億。
雖然最新補地價費用有所調低，並且低於標準補地價金額，但有業界認為，越秀地產位於油塘東源街越秀冷藏倉庫重建項目，補地價金額約13.46億，每呎補價僅約2040元，而且高息環境及建築成本高昂等情況下，補地價金額依然偏高。
發展局局長甯漢豪（小圖）早前曾表示，北都是政府主導大型造地計劃，若土地業權人配合政府發展，可以有機會參與，古洞北及粉嶺北部分土地，正在商討補地價，截止日期為下月31日，若最終未能達成協議，政府不會延期，並且會進場收地。業界認為，發展商採納機會很大。
年底死線後進場收地
古洞北及粉嶺北過去接獲逾10宗換地申請，符合條件有7宗，除新世界位於粉嶺馬適路項目接受政府標準補地價之外，其餘6幅地皮正在商討補地價，合共可以提供約9000伙私人住宅單位。
其中，恒基於區內持有3幅地皮，包括粉嶺北第13區、粉嶺北第16區（北）及粉嶺北第16區（南），涉及地盤面積合共約76.3萬方呎，可建總樓面面積合共約364.7萬方呎。
長實於區內亦有2幅地皮，包括古洞北第23區及古洞北第26區，地盤面積合共約15.35萬方呎，涉及可建樓面面積約60.7萬方呎。
相比新世界標準補價平16%
至於泛海及資本策略持有古洞北第15區地皮，地盤面積約27.2萬方呎，涉及可建樓面面積約95.2萬方呎。發展商之前曾表示，估計項目可提供逾2500伙住宅，料以面積300至500方呎中小型單位為主。
新世界馬適路項目為北都首宗接納標準補地價個案，據悉涉金額約35億，每呎補價約3100元，意味上述6項目比新世界補價平16%，項目佔地約15.53萬方呎，地積比率最高7.2倍，住宅部分地積比率6倍，非住宅部分地積比率1.2倍，可建總樓面達111.84萬方呎，約93.2萬方呎為住宅樓面。