2023-11-21
經濟日報
ESG（環境、社會與管治）近年成為房地產界別的重要倡議，藉業界的發展及影響力，以應對日漸頻繁的極端氣候挑戰。另一邊廂，經濟環境同樣嚴峻，對「ESG」的方向與配套認知不深的物業投資者，或者會對投資綠評建築的成本效益存疑，其實只要清晰大局，便知ESG元素，不單在政制與經濟受惠，亦是未來物業市場不可或缺的一環。
高力較早前展開《香港寫字樓租戶調查2023》，審視疫後寫字樓租戶的營運新常態，盡管在前景不明的經濟環境下，成本優化為不少企業的首要任務，仍有30%的受訪者表示將ESG要求視為對辦公室選址租賃的決定性因素，而為了達致ESG要求，他們亦不惜多付比市價高約5%的租金溢價，可見需求。
物業投資往往屬於長期固定收益的資產類別，除了觀乎投資回報率外，仍需注重租戶質素及其穩定性以及後續的維護與營運成本。據高力最新發表的《部署ESG -建立資產競爭優勢》研究指出，達ESG要求並獲綠評認證的大廈，視乎坐落位置，租務回報比一般沒有認證的物業高2%至5%；而傾向租賃相關辦公室的租戶，39%是來自北美的跨國企業、31%來自大中華以外的其他地區、香港及中國企業，則分別有27%及23%受訪企業表示傾好。
享「綠色融資」低息貸款
經濟全球化下，企業合作之間的盡職調查（Due Diligence），往往亦會審視商業夥伴的ESG程度，比較著名有瑞典傢俬零售巨企宜家傢俬（IKEA）的IWAY調查，由大廈設施、勞工福利及權益以及企業管治等各方面進行篩查，從而決定合作可能性。可預見未來要促使商業合作，維繫品牌地位等，企業對ESG的需求亦會由此提升。
前期投入方面，ESG大廈一般要求加裝可持續元素的設備，例如使用LED燈膽、水冷式空調系統、可調速度的水泵及風扇、人工智能控制系統及使用可再生能源，造成較高的前期投資成本，惟在政策鼓勵下，綠評大廈項目，可享有香港按揭有限公司及各大銀行提供的「綠色融資」低息貸款、政府的稅務減免，以及由中電、港燈旗下基金，分別提供就更換綠色零部件及再生能源的資助，就個案調查發現，投資綠評建築的前期成本能在少於4年抵銷。
而從資產管理角度分析，引用高力在報告的案例，上環一幢80年代建成，樓面面積達50萬平方呎，於2010年翻新的甲級零售商用大廈，經由ESG諮詢及成本演算後發現，比起沒有綠評認證，項目若達到認證中最高的LEED要求，即管電費成本會提升，惟整合計算，總營運成本仍比沒有認證情況下節省約19%，主要在於通漲、維護、保費及公用成本控制上，未達綠評要求的大廈一般較弱，由此影響資產的盈利能力。
撰文 : 高力亞洲環境
社會及管治諮詢服務董事劉德安
欄名 : 專家論市