時光倒流 樓價大概回到哪一年？

以2023年9月樓價指數計算，如樓價明年再跌10%，將一下子跌穿2016年價格，直達2015年水平。 早前有提及，據差餉物業估價署資料，最新9月私樓售價指數報332.1，按月跌1.75%，連挫5個月，並蒸發全年升幅，倒跌0.7%，樓價大概跌至2017年4、5月水平。指數歷史高位為2021年9月的398.1點，累計跌幅為16.6%，不過有預測認為低處未算低，2024年會有不同跌幅。 標普：港樓價明年或跌逾5% 國際評級機構標準普爾（S&P Global）近日報告指出，2024年將是香港住宅樓市困難的一年，在經濟增長動力疲弱、利率上升和供應過剩之下，預計香港樓價將跌5%至10%，一旦美息長期企穩4厘，香港樓價跌幅更可能達兩成。 附表顯示不同程度的樓價跌幅，分別是5%至20%，每半成樓價計算回到哪一個時期，於2015及2016樓價波動年份有升有降。如果以現有水平，亦即2023年9月價位計算，再跌5%仍然可以維持在2017年價位，大概是5、6年前樓價，但如評級機構估計跌10%開始，將一下子跌穿2016年價格，直接達2015年水平。 如果再跌20%，那將會是2014年9至10月的價位，時光倒流9年。以附表跌20%計，私樓價格指數見265.7點，與歷史高位398.1點比較，樓價累計跌幅將達到33%，超過上世紀80年代中英談判期的32%，進佔有統計以來跌幅第二位，僅次於1997至2003年的大跌市，當時跌幅超過6成。 該行報告提到，一旦美國10年期債息至2025年都穩定在4厘水平，而非該行所預測的3.6厘，香港樓價將從2023年9月水平再跌兩成。該行估算，若樓價明年已跌20%，香港大型地產商負債比率將升40至80個百分點。標普原先預期，今年香港住宅樓價將上升5%至8%，最新報告調整到持平至下跌3%。 標普分析師指出，以樓價900萬元、按揭比率80%至90%的非豪宅住宅為例，截至2023年9月，按揭付款額已比2022年初增加40%以上。 標普指出，今年香港一手樓市交投量約1.1萬宗，明年預計維持在1.1萬至1.3萬宗的範圍內，這遠低於2017年至2021年期間每年交易的1.5萬至2.1萬宗。 標普信貸評級分析師續指，「強勁的住屋需求將為香港樓市築底。」該行相信潛在買樓人士只是不願意在動盪市入市，但一旦現有經濟不明朗和高息情景超越該行熊市預測，才會從根本上拖低香港住宅市場需求。 會否跌至9年前價位？據中原地產成交信息，新近錄得九肚山玖瓏山本月首宗成交，為月瓏閣1座中層B室，實用面積954平方呎，3房套房儲物房及工人套房間隔，向東南，望開揚山景，原先開價1,200萬元，議價後以1,108萬元易手，實用平均呎價11,614元。原業主於2014年以1,465萬元購入上址，持貨9年，是次轉手帳面蝕357萬元離場，期內單位貶值約24.4%。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論